创意制图/新京报记者 王远征
与冬天还隔着一个秋天，房地产市场却已经感受到了一丝丝冷意，以中弘股份为主的中小房企因为债务危机走上了卖身自救的道路，以弘阳地产为代表的另一批中小房企，为解决融资难题，敲响或正准备敲响港交所大门，对接资本市场，还有那些已经走在安全红线外的房企，债务违约频现，项目股权转让激增。这背后是房地产调控进入深水区，在“五限”基础上，作为房企命脉，融资渠道和监管被全面戴上“紧箍咒”。
7单涉房ABS被叫停
颇受市场欢迎的资产证券化（又称ABS，以基础资产的租金或者是未来所产生的现金流为基础，发行可交易证券的一种融资形式）产品遭遇中止/终止，让房企足够紧张的融资环境雪上加霜。
作为传统融资渠道收紧之下衍生出的新型融资方式，近两年，在资产证券化风口之下，各个类型的ABS成为房企热衷的融资选项之一。但是，为了防范金融风险，监管的手已经无形中从传统的融资渠道伸向新型的融资渠道。
据不完全统计，截至7月18日为止的7月份，已经有7单不同类型的涉房ABS遭遇中止或终止。多位券商代表表示，被中止或者是终止，有企业自身原因，诸如底层资产设计不符合规定，抑或是操作上的原因，但主要与当下趋严的融资政策有关，审核收紧是大趋势。
7月12日，上交所披露，“光大-国盛-保利置业购房尾款资产支持专项计划说明书”终止审查，原定发行额为15.14亿元，这距离之前的“中止”状态不足一个月。这也是近日来多起涉房被中止/终止案例中，第一家央企代表。
此外，“中山证券-东兴企融-朗诗寓长租公寓一期资产支持专项计划”遭遇中止审查，计划发行金额为7.87亿元；“鑫苑股份信托受益权资产支持专项计划”遭中止审查，计划发行金额为10.45亿元；“国开-云南城乡投保山棚改安置房资产支持专项计划”中止审查，计划发行金额为10.5亿元；万达供应链金融【1-5】号资产支持专项计划终止审查，拟发行金额为50亿元，等等。
被中止/终止案例中，不仅涉及棚改类业务，还有长租公寓等领域，总金额超过100亿元。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，在底层资产这块，如果纯粹是为了企业融资，审核会比较严格，如果是长租公寓类的，还是比较支持的。
众所周知，产品规模达100亿元的“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”、发行总额达50亿元的“世茂-华能-开源住房租赁信托受益权资产支持专项计划”等均在7月份通过。
融资全面戴上“紧箍咒”
自2016年“9·30”新政以来，银行贷款、公司债、房地产信托、私募资管、股权融资等均受到严格监管。方正证券发布的研究报告显示，从各渠道融资申请难易程度上来看，目前海外债、短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低；房地产开发贷、公司债、非标融资发行难度较大；IPO、定向增发已基本停滞。
据同策研究院监测，2018年6月份，40家典型上市房企完成融资金额共计506.85亿元，虽然环比上月增加12.34%，但依然处于低位水平，是近一年来单月融资规模倒数第二低。
同策研究院研究员陈朦朦认为，房企融资渠道越来越窄，境外发债难，永续票据重启，监管趋严，融资情况不容乐观。各个融资渠道的窗口指导也趋严。
近日，据媒体报道，此前公司债与票据之间可以互还，但为防止房企融资“浑水摸鱼”，交易所和银行间协会分别检测通过自身相关部门发行的债务：公司债只能还公司债，票据只能还票据。还有，监管层已限制在香港上市的内地房企在境内发行“熊猫债”。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，对房企来说，“熊猫债”只是很小的一个选项，收紧对于房企的影响不是很大。“相比熊猫债的收紧，以及发新债只能偿还旧债，不能发新债的影响更大。”
海外债券的用途限制就是如此。6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，房企境外发债不得投资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。
这就说明，今年房地产的金融政策主导思路仍是去杠杆，减少债务违约，防范金融风险。但事实是，违约现象早已上演。
中小房企频现债务违约
根据wind资讯显示的数据进行统计，2018年1-5月债券违约持续发酵，共发生21只债券违约兑付，涉及12家发行主体。涉及房企，除上述中弘股份因为债务违约走上卖股权卖项目的道路外，诸如拓业国际有限公司，旗下公司大连航华置业有限公司未按期归还其股东航发投资管理有限公司委托贷款3.1亿元。还有云南省房地产开发经营(集团)有限公司持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。
一位券商代表告诉新京报记者，中小房企基本融不到钱了，以往的银行贷款，是看房企前100的排名，现在是看前50甚至是前30的排名。对于最近涨势明显的非标融资，诸如房地产信托融资，融资日成本也水涨船高，平均成本达到10%，比去年至少涨了1.5%。另一位机构分析师更是透露，信托融资成本高的甚至能到15%，“相比于国企和央企，民企的资金压力更大，可以看到最近市场上出现的卖股卖项目案例，可不仅仅是小企业，还有大企业。”
对大房企来说，尤能通过规模优势、融资渠道和成本优势以及快速回款的方法来偿还债务，降低杠杆，但是对中小房企来说，资质趋严受限更多，劣势尽显，情况危急，需要警惕即将到来的兑付高峰。
wind数据显示，2018年开始，房地产企业将迎来信用债偿付高峰期，2018-2021年需偿付的信用债规模分别为1684亿、4076亿、5364亿、6774亿、2773亿，2018-2021年房企兑付压力呈现逐年递增的趋势。
据方正证券分析，随着偿付高峰的临近，再叠加金融去杠杆导致的债券市场出现的集中债务违约潮，市场对于房地产企业债务兑付能力的担忧普遍加剧。
自救 1
断臂求生卖项目
近一年来，中弘股份遭遇的债务危机无疑揭开了中小房企生存困境的冰山一角，这家在房地产业、矿业、手游业务、影视产业园等都有着多元布局的企业，先是募集资金被挪用，后又出现多次债务违约、海南项目遭遇停工，无奈之下进行资产重组、股份定增，均又告吹。生死徘徊之际，中弘股份变卖股权与项目。中弘股份像是一面镜子，折射了当下中小房企的生存难题。
项目股权出售量激增
继控股股东中弘集团拟将持有的22.28亿股中弘股份转让给新疆佳龙旅游发展股份有限公司后，7月11日晚，中弘股份发布公告称，为盘活存量资产，减少公司负债，降低财务费用，增加公司流动资金，公司拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权予以海南罗胜特投资有限公司。
雪上加霜的是，这两场交易均引来深交所问询，未来结果不明。对中弘股份来说，危机背后是业绩亏损、债台高筑、资金链断裂。据悉，截至7月16日，中弘股份及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为43.2亿元，全部为各类借款。而2018年上半年，中弘归属于上市公司股东的净利润将亏损约14亿元，比上年同期下降4876.59%。
如果说中弘股份的卖身是此轮房地产调控影响下的一个极致案例，那么激增的项目股权出售则是中小房企目前生存困境的真实写照。据记者查阅北京产权交易所，6月份开始，涉及房地产类股权转让的项目猛增，单月挂牌项目有10个，7月份有8个，而前1-3月份挂牌项目为零，4和5月份仅4个。
最新的“涉房”挂牌信息显示，港中旅（沈阳）置业有限公司拟以8.4亿的底价转让公司51%股权。此外，武汉临江泽城房地产开发有限公司转让80%股权，转让底价约6.5亿元；北京金胜嘉谊房地产开发有限公司转让80%股权以及4000万元债权，转让底价5000万元；海南中信国安投资开发有限公司转让81%股权，转让底价4.05亿元。其中最大的一笔挂牌项目是，拓业国际有限公司转让100%股权及约11.44亿元债权，转让底价约18.24亿元。
不少挂牌项目资不抵债
记者梳理北京产权交易所2018年挂牌的22个房地产项目，基本都是中小企业，以地方国资企业为主，其中有8个项目将股权100%转让，有8个项目转让的股份超过50%。业内人士分析，如果是纯粹引入投资者，转让出去的股份比例不会这么高。以交出控制权的代价转让股份，更多意味着项目资金周转存在问题。
的确如此，据挂牌信息显示，不少项目资不抵债。截至2018年5月31日，港中旅（沈阳）置业有限公司总资产约10.91亿元，总负债约11.11亿元，净利润亏损414.61万元；海南中信国安投资开发有限公司总资产约19.17亿元，总负债22.1亿元，净利润亏损3914.87万元。
长期以来，借用高杠杆成为房企实现快速扩张的主要手段，但是往往，在遭遇房地产严控、融资政策收紧之际，急速扩张、布局单一、融资渠道受限的中小房企首当其冲。
诸如布局环北京房地产市场特别是北三县的房企，在严格的房地产政策下，市场冰冻，销售不佳。还有海南房地产市场，环保督察以及最严限购之下，多家房企填海项目暂停施工与营业，不少更是龙头房企。
在房企人士看来，相比于大企业自身的规模、高周转、融资等优势，中小企业承受风险的能力较弱，如果其中某一个环节出错，就可能牵一发而动全身。还有房企战投层面的人士透露，目前以下两种房企特别危险，一是前几年扩张太猛、较为激进的企业，二是布局单一的企业，尤其是布局三四线城市的房企。碧桂园叫停“全覆盖”战略，是一个很强的信号。
禹洲集团董事长、禹洲地产董事局主席林龙安表示，现在整个融资体系紧绷，如果再持续半年左右，可能有一些中小甚至中等房地产商都会倒闭。
自救 2
赴港上市求“解渴”
在监管政策收紧的情况下，中小房企的融资变得越来越艰难。房企最主要的外部融资渠道，银行贷款正在向中小房企关上融资的大门。与此同时，中小房企正身处于“大鱼吃小鱼”的残酷生存环境下，它们将赴港上市视作融资最后的闸口，也视其为翻身一跃的龙门。
中小房企处境艰难
弘阳地产赴港上市时的一声啰鸣或许也是其自救的号角。在监管政策收紧、融资困难的困境下，以弘阳地产为代表的中小房企企图以上市做最后的冲刺。
在上市之前，弘阳地产处于“极度缺钱”的境遇之中。一方面，弘阳地产债台高筑，弘阳地产的招股书则显示，自2015年至2017年，弘阳的资本负债比例分别为119.4%、136%和137.5%，呈逐年上升趋势。同时，其未偿还银行贷款数额也逐年上升，分别为31.77亿元、55.24亿元及68.65亿元。另一方面，弘阳地产正在从区域化的房企向全国后布局扩张，扩张中资金缺口也正在扩大，截至2017年底，弘阳录得经营活动负现金流量净额约35亿元。
与此同时，扩张中的弘阳地产还不得不面对政策收紧之下对中小房企的融资排斥。房企最主要的外部融资渠道，银行贷款正在向中小房企关上融资的大门。
据了解，现阶段，银行开发贷对房企资质要求较高，银行内部有针对房企的“白名单”，即主要针对全国前30强房企，而中小房企自然不在“白名单”之列。
另一方面，在股权融资之外，房地产企业融资的非标渠道也越收越窄。从银监会的官方定义上来看，非标准化债务融资工具是指未在银行间市场及证券交易所市场交易的债权型资产，按渠道来划分，银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金子公司进行非标投资。
而目前，这四个非标融资的渠道也越收越窄，基金子公司和券商渠道已被叫停，而信托贷款和私募股权不仅限制众多，而且融资利率高达10%以上。
在非标渠道代价高昂的情况下，此前回落的公司债也出现回潮现象。但是，对中小房企而言，公司债的门槛也同样让人“望而却步”，“境内外上市房企”“央企”“房地产协会排名前100”等硬条件也横亘在面方。
不仅如此，据方正证券研究所研究报告，公司债、中票、海外债利率近两年持续上升。其中，公司债利率已经从2016年的5.4%上升到了2018年的6.7%，上升了1.3%。
赴港上市成“救命稻草”
在多种渠道收紧的情况下，中小房企又将目光投向股权融资，而国内IPO审批严格、排队较多，上市难度和时间成本较高，对资金具有迫切需求的中小型房企最终将目光锁定到了港股。
不只是弘阳地产赴港上市，正在筹划赴港上市的上海本土房企大发地产，在招股书中直截了当地提到：公司无法保证将有充足资金，也无法保证可以按照商业上的合理条款取得额外融资，甚至根本无法取得额外融资。
的确，赴港上市的意义对大发来讲已经成为“救命稻草”。招股书中的数据显示，2015年到2017年12月31日，大发的净经营现金流量都为负数，约为-7.92亿元及-23.94亿元。在负债方面，2015年到2017年的净资产负债率分别为196.5%、150%及269.8%。
报告期内，大发地产未偿还银行贷款分别为33.07亿元、28.26亿元、39.75亿元。此外，截至2017年12月31日，大发地产未偿还信托融资及其他融资占公司总借贷的33.6%。2017年，大发共与平安信托、中国华融及中航信托三家金融机构订立五单信托融资计划，规模近20亿元，利息最低为8.3%，最高达12.9%。债台高筑、融资成本高也倒逼大发地产冲刺港股IPO。
前有成功赴港上市的正荣、融信、弘阳，后有筹谋上市的大发、美的、宝能……在行业集中度越来越高的情况下，赴港上市成为中小房企去杠杆、融资进而谋求规模化发展的自救途径。（记者 段文平）
