中经联播讯（李文闻 刘莎莎）

全国住房城乡建设工作会议刚刚落幕，2026年的房地产政策工具箱已经打开，聚焦于从根源上调整市场供需关系的新策略。

“人、房、地、钱”要素联动成为2026年房地产政策的核心逻辑。近期密集召开的重要会议为房地产行业划定了从“规模扩张”到“高质量发展”的转型主线。

根据最新披露的政策方向，2026年房地产调控不再局限于短期需求刺激，而是从供给侧同步推进“控增量、去库存、优供给”的三大结构性改革。

会议定调

全国住房城乡建设工作会议和中央经济工作会议为2026年房地产市场定下基调。今年房地产政策被置于统筹防风险和促转型、统筹惠民生和稳增长的双重框架下。

会议明确，城市政府要用足用好房地产调控自主权，适时调整优化房地产政策，支持居民刚性和改善性住房需求。

东方金诚首席宏观分析师王青认为，2026年房地产政策将延续“两条腿走路”：着力稳定房地产市场；加快构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展。

控增量的逻辑转变

我国城镇化率已达67%，市场驱动力已转向改善性需求与住房更新。2025年商品房成交预计回落至9亿平方米。

这一结构性变化要求政策思路从“增量扩张”转向“存量提质增效”。当前全国城镇存量住房规模大，改善性需求成为市场的主体。

多数改善性需求通过“一买一卖”的置换模式实现，决定了房地产必须从增量扩张转向存量提质。控增量的核心就是顺应这一存量时代趋势，转变发展思路。

去库存的系统工程

广义库存约134亿平方米，以2025年9亿平方米成交规模测算，去化周期达15年，远超5-6年的健康区间。

去库存措施被设计为兼顾市场稳定、民生保障与城市升级的系统工程。

会议特别提到要结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地，推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。

浙江、四川、山东、湖南等省份已发行专项债券用于收购存量商品房并转化为保障房，形成了可复制的实践经验。

优供给的品质革命

“优供给”则着眼于长远“稳市场”，核心是通过优化供给结构、提升住房品质，满足不同群体的多样化住房需求。

围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维的“五好”要求，住建部计划推广成熟有效的经验做法和惠民实用技术。

“好房子”建设正从示范试点迈向全面普及，将全面提升住房在空间功能、绿色低碳和智慧化等维度的综合品质。

虞晓芬认为，应降低新建“好房子”、改造“好房子”的成本，以“好房子”撬动并持续释放改善性居住需求。

释放需求的结构性潜力

“控增量、去库存、优供给”三位一体，旨在精准释放住房需求的结构性潜力。中指研究院监测显示，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米。

随着支持政策不断落地，房地产市场的发展潜力将有望被激活。2025年公积金优化政策达305次，首套房贷利率进入2.1%-2.6%区间。

北京、上海、深圳等一线城市限购松绑，郑州、青浦等地人才购房补贴最高300万元，宁波优化契税认定规则，这些政策有效降低置业成本。

现房销售与制度变革

2026年将加快构建房地产发展新模式，有序搭建基础性制度。

在房地产开发上做实房地产开发项目公司制，在房地产融资上推行主办银行制。

在商品房销售上推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。继续实行预售的，将规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。

这种制度构建将打破过去房地产开发项目“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。

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随着这些措施的落地，部分二三线城市库存去化周期可能缩短4—6个月。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当前房地产领域风险防范已取得积极成效，后续工作要继续推进市场稳定，同时加快行业向新发展模式转型。

“控增量、去库存、优供给”的三位一体政策框架，正推动房地产行业走向“质效优先、系统重塑”的新阶段。