中经联播讯（杨辉 韦梅梅）住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发的《关于完善商品住房销售制度的通知》28日对外发布，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革，加快构建房地产发展新模式。

这份建房规〔2026〕3号文件，以“封顶预售”抬高预售门槛、以“现房优先”重塑销售格局、以“交房即交证”回应民生关切，标志着我国房地产销售模式从“预售为主”向“交付导向”的系统性切换进入落地阶段。

预售门槛大幅提高：封顶才能卖房

通知在完善商品住房预售管理方面作出硬性规定：商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。这意味着此前“出地面即开盘”的行业惯例成为历史。

预售资金监管同步升级。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入由市县住房资金监管机构在主办银行开立的资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定解除购房合同，企业须退还购房资金并承担违约责任。

通知明确，施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行，合理确定监管额度、优化资金使用，为市场平稳过渡留出空间。

现房销售制度框架首次成型：新项目优先、存量项目鼓励

通知提出，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。

在推进节奏上，通知采取分层路径：施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。这一安排从土地端开始逐级推进，避免了激进切换对供给端的短期冲击。

现房销售实行备案管理。房地产开发企业须完成项目竣工验收，确保所售房屋及建设用地使用权无抵押、查封等限制交易情形，将销售方案及具备交付条件的证明报市县住建部门备案。

值得关注的是，通知首次提出“现房销售定金制”。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。定金同样纳入监管账户，由住房资金监管机构履行监管职责。开发商违约不能按期交房的，购房人有权解除定金合同，开发商依法返还定金并承担违约责任。

“交房即交证”落地：交付当日同步拿证

针对购房人办证难、办证慢的痛点，通知明确推行“交房即交证”。现房销售前，一般应办理房屋首次登记。优化商品住房销售中涉及的买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

主办银行制与项目公司制双管齐下

在金融支持方面，通知提出房地产项目实行主办银行制，一个项目确定一家主办银行，单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。开发贷发放须与项目建设周期相匹配，按照市场化原则满足合理融资需求。同时，商品住房开发建设实行项目开发公司制，落实工程质量首要责任。

在土地供应方面，房地产开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款。对于实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息，部分地块可带规划方案出让。

改革背景：适应存量时代新要求

三部门有关负责同志在答记者问时表示，经过近30年的快速发展，我国房地产市场供求关系发生重大变化，目前二手房交易总量已全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。过去以预售为主、快速周转的商品住房销售制度，已不适应当前市场发展的新阶段新要求。

商品住房销售制度是房地产管理的基础性制度，是构建房地产发展新模式的重要内容。通知坚持稳中求进、先立后破，根据项目所处工程建设不同阶段分类施策，同时考虑房地产市场发展的区域差异，为地方结合实际因城施策留出政策空间。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬指出，提高预售准入条件、推行现房销售制度，提高了房地产开发企业的资金准入门槛，有助于管控供大于求城市新增开发供给规模，加快促进供求平衡。清华大学房地产研究中心主任吴璟此前表示，推行房地产开发项目公司制、融资主办银行制以及有力有序推进现房销售，是从根本上防范风险的治本之策，也是构建房地产发展新模式最核心的制度基石。