3月9日，全国政协委员、央行副行长潘功胜在政协小组会讨论时表示，解决目前的一线住房价格上涨问题，需要一些综合措施。政府工作报告中提及今年重点工作时，将促进房地产市场平稳健康发展与深入推进新型城镇化建设放在了一起，其中深意引发了“两会”代表委员的热议。但对于今年以来房地产去库存中出现的部分一二线城市房价急涨现象，同样也引起了“两会”代表委员的高度重视。眼下，不断扩大的金融杠杆助长着房地产泡沫，聚积着金融风险。
楼市去库存
不仅是稳增长
对于去库存的含义我们可以理解为采取多种方式将现有的、尚未卖出的所谓库存商品房销售出去。当下，缘何房地产去库存如此重要？主要是缘于目前高企的库存所形成的经济压力。国家统计局公布数据显示，2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。两年以来，全国待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。目前一二线城市在一系列政策刺激下，库存压力明显缓解。压力大的主要是三四线城市。
由于房地产开发投资历来占固定资产投资的20%左右，而且影响到上下游如钢铁、水泥产业的投资，因此房地产开发投资的下滑无疑会在很大程度上影响固定资产投资的增速。当下，固定资产投资仍是拉动经济增长“三驾马车”中的重要力量，影响固定资产投资的增速，就是影响经济稳定增长。更重要的是，目前的房地产库存量潜伏着巨大的金融风险。根据金融不稳定理论分析，市场中的融资行为一般分为对冲性融资、投机性融资和庞氏融资三种类型。对冲性融资，即债务人期望从融资合同中所获得的现金流能覆盖利息和本金，这是最安全的融资行为。而投机性融资，即债务人预期从融资合同中获得的现金流只能覆盖利息，这是一种利用短期资金为长期头寸进行融资的行为。至于庞氏融资，即债务人的现金流既不能覆盖本金，也不能覆盖利息，债务人只能靠出售资产或者再借新钱来履行支付承诺。由此可见，这三种融资中，投机性融资和庞氏融资所占的比重越大，经济中总的安全边际就越低。而眼下中国的房地产库存量所形成的金融风险非常大，因为房地产企业大都通过直接或间接向银行融资来建房的，大多购房者也是通过住房信贷向银行融资购房的，不去库存怎么还银行的贷款。银行贷款如果收不回，就会被“拖下水”，从而引发金融危机，这绝对不是危言耸听。
去库存
也要防风险
那么，认识到了去库存的重要性，还要看怎么做。这正所谓不去库存有金融风险，去库存搞不好也会有金融风险。比如去年深圳新房成交面积暴涨65%，成交价格暴涨47%，单价突破4万元/平方米，成为全国楼市升温的领头羊。今年过了春节，一线城市和部分二线城市仍继续表现火热。上海某均价达每平方米8万元的高端楼盘，352套“千万豪宅”开盘当天被抢光，过户大厅一号难求。杭州某楼盘二期首批房源开盘，在摇号开盘2小时后宣告售完，成为杭州猴年首个“半日光”楼盘。深圳、南京等热门城市也出现“裹棉被排队”的“漏夜抢房”景象，不少购房者惊呼一、二线城市房价简直是疯了。难道5年前的房地产热又重现了吗？仔细分析，经济下行压力仍然较大、房地产库存居高不下的情况下出现上述情况，明显就是房地产“虚火过旺”的病态表现，非常不符合房地产市场运行规律。果不其然，房地产价格虚高甚至形成泡沫，完全是由开发商、炒房者等自导自演的哄抬房价的把戏，比如通过自买自卖转按揭、众筹等互联网金融炒房这样的杠杆手段进行房地产投机；有的房地产企业、房地产中介机构在其中参与配资提供贷款，以及媒体炒作等，从而实现投机套利，更影响了人们的心理预期。而炒房者借助转按揭、众筹、P2P等“加杠杆”手段，使得限购政策、银行差别化信贷政策等控制过度杠杆的“防火墙”轻易就被突破。同时，过度杠杆化也驱使一些收入较低或不稳定人群、高风险倾向人群重新涉足房地产融资，甚至有些会不惜血本从股市抽资或从银行融资转投房地产。这样一来，一旦遭遇楼市逆转，就极容易再次产生房地产金融风险。
去库存政策应该
区别对待
因此，“两会”代表委员、管理层以及金融机构应高度警惕并设法防范房地产去库存过程中可能衍生的金融风险。依笔者认为：
首先，政策要区别对待，支持各地扎扎实实去库存。政府安排房地产去库存的真实目的无疑是为了确保房地产市场的健康稳定发展，是要盘活滞存在房地产上的资金用于支持实体经济，释放已经比较严重的房地产风险，避免“硬着陆”。所以，国家出台的货币政策、住房信贷政策、财政税收等政策很好，但一定要区别对待，比如对于一线热点城市不适用新一轮楼市优惠政策，以抑制一线城市的房价炒作现象。但对三四线城市房地产要采取各种优惠政策，以减少三四线城市资金过度流出，提高这些城市房地产投资价值，推动其住宅库存的有序消化。不过，近期个别地方搞出来的所谓“零首付”的优惠政策着实有些离谱，应当慎行。下一步，主要通过供给侧结构性改革，在中国新型城镇化进程中逐步化解房地产库存，将房地产业转到健康发展的道路上来。
其次，无论一二线城市还是三四线城市，只要是以欺骗式的炒作、毫无顾忌的配资扩大进行加杠杆的房地产投机套利活动，都必须严令禁止，坚决打击，而且，这些规定，应当在各地房地产政策中予以明示并严格执行。对一些房地产市场、房地产企业、房地产中介机构参与金融业务进行治理，若没有资质，不能跨界经营。对于金融机构可能会以各种方式支持房地产投机套利的业务行为，管理层要通过动用宏观审慎评估体系（MPA）、加强合规监管等措施，引导金融机构加强自我约束和自律管理，避免场外配资和高杠杆可能会让房地产市场陷入中国式的次贷危机。
其三，鉴于消化多年来堆积起来的大量房地产库存不可能一蹴而就，金融机构就应该树立房地产金融战略意识，通过房地产金融服务创新，积极支持各地以新型城镇化建设为主线，根据各地的产业优势，科学布局产业结构，扩大就业，培育新的经济增长点。还要为农业转移人口市民化、特别是农民工进入三四线城市提供包括住房按揭贷款、落实“人地钱”挂钩政策、增加城市基础设施配套等优质金融服务，不断增加居民收入，改善居住环境。也只有这样，社会居民才有能力购买住房，也愿意购买住房，这才是真正解决房地产去库存问题的有效举措，并能促进经济真正走上良性循环的道路。
