昨天，财政部和国税总局首次明确了5月1日“营改增”后个人转让二手房时个税、契税的计算原则。记者今天上午从北京市国税局和北京市地税局获悉，计算这三种税费时，房屋销售额均为不含税的数额。记者以一套200万元的二手房为例简单计算，比较“营改增”前后税负差异。
增值税方面，北京执行的政策为，5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照5%的征收率差额征收增值税。
契税方面，个人购买家庭唯一住房，且面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。计征契税的成交价格不含增值税。
个税方面，业主个人转让不满五年或非唯一的二手房时，要按照差额的20%征收个税。需要注意的是，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税，将计入房屋的财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
那么，同样一套房，“营改增”前后，究竟能为普通二手房业主节约多少税费呢?举例来说，北京市民李先生以200万元的价格，出售了其购买不足两年的一套60平方米二手房，假设当年买入价为100万元，缴纳税费2万元。5月1日前，这套房屋需缴纳营业税10万元、个税17.6万元、契税2万元。5月1日起，这套房屋改为缴纳增值税、个税和契税。增值税纳税额为{含税销售额÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52万元;个税纳税额为[{200÷(1+5%)}-102]×20%=17.7万元;契税纳税额为{200÷(1+5%)}×1%=1.9万元。通过计算可以看出，营改增后卖方税负减少0.38万元，买方减少0.1万元。(案例中不包含附加税)
据了解，市地税局已对二手房系统进行了修改，新系统从今天起正式上线。同时，市地税局在原有279个二手房和个人出租不动产办税窗口的基础上，又新增了办税窗口70个。而在办理流程上，记者从地税窗口了解到，也基本和“营改增”之前的办理流程相同，买卖双方携带房屋交易信息表、身份证、户口本、结婚证、购房发票等基本材料，到窗口核实、确定交易涉及税种，填写相关税种申报表后，经复核无误的，缴纳具体税费并获得票据证明。
需要提醒的是，如果纳税人发生应税行为价格明显偏低且不具有合理理由的，主管税务机关有权重新确定销售额，确定依据可以是纳税人近期销售同类不动产的平均价格，或者其他纳税人近期销售不动产的平均价格等。
