2月21日，中央公布了一份重磅文件：《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，《意见》提出，要加强街区的规划和建设，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。拆小区围墙是拍脑袋决定吗？当然不是。中央为何要发文件推广街区制、不再建设封闭住宅小区？带着这些疑问我们请到董珂来做客。
主持人：
中共中央、国务院日前印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提出了一系列重要举措。其中“推广街区制”涉及亿万家庭，“原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这句话引发热议，已建成小区谁有权决定开放？开放小区与物权法冲突吗？小区开放后安全如何保证？对于广大网友关心的问题，中新网特邀中国城市规划设计研究院绿色城市研究所所长董珂做客，为网友们一一解读。董所长您好。 [10:09]
董珂：
您好，主持人好。 [15:17]
主持人：：
那在1978年的时候，中国在启动“改革开放”前夕，召开了中央城市工作会议。如今，时隔37年，中央重启中央城市工作会议配套文件，国家为什么在这个时候颁布文件？ [15:18]
董珂：
这个时间结点应当说是非常重要的一个历史时刻，首先，我们国家历史进入了一个新的时期。大家知道我们过去传统上中国 是一个农业文明的社会，那么在2011年以后，我们的城镇化率首次超过了50%，到了2015年，城镇化率已经高大56.1%，这就意味着我们中国在历史上首次进入了城市社会，那进入了城市型的社会，那么它的管理的方式，治理的方式就会和农业社会发生一个本质上的不同。另外一个是工作它的中心慢慢回转仪到城市工作上来，第二个就是发展需要一个新的方式，大家知道中央的提出来目前我们经济进入一个新常态，那么这个新常态呢，可以概括为就是从过去的这个投资拉动要素拉动慢慢走向一个创新拉动和财富拉动，也就是说过去的这种发展方式已经慢慢失效了。那么需要一种新的发展动力来带动城市的发展，中央有心的要求，要提高国家的治理能力，依法治国。 那同样对于城市来说，也要提高城市的治理能力。依法治世这是第三方面的要求，第四个就是人民有了新期盼。那么中央有了这个要求以后，实际上在每一个广大人民的心目中呢，都已经认识到未来希望能够实现这样一个中国梦。最后一个当然也是针对出现的一系列问题，比如说人民群众比较关注的城市病的安全，城市安全的问题等等。这些都是困扰现在发展的存在的一些问题，所以综合上述五个方面来说。城市工作会议在现在这个阶段还是非常重要的。 [15:21]
主持人：
那城市的发展程度是一个重要的标志，我们的意见出台之后呢，有一条是引起了大家的广泛讨论，就是“开放小区”这一条意见被迅速放大，甚至有网友称这是“拍脑袋”决定的，小区从封闭式管理变成开放式街区，是怎样设想的？出发点在哪里？ [15:21]
董珂：
对，这个问题，我发现最近几天受到了大家的热议，这确实关系到了每一个人民群众的切身利益的事情。关注是非常好的，我们提到开放制的小区，准确的来说应当是住宅小区的尺度控制到范围之内，那么我们一些专家研究发现，大概控制在二百米之内，这样一个尺度这样的一个小区呢，是比较适宜的。为什么这么说，它的出发点就是希望畅通毛细血管，健全城市的网络。那么这样的话能够保证城市的网络部受到这种封闭式小区的这样一个阻隔，那么形成一个马路，这样的一个道路的结构。从而保证了城市的畅通，同时，就其他的一些积极意义，比如说提高城市的经济活力，促进文化的交融，建设一个和谐包容的城市环境等等，那么我也认为小区还具有精神上的意义，因为我们希望鼓励城市走向一个和谐，包容开放的这样的一个城市。 那么和谐开放包容是一个现代化城市的标志，那么它意味着我们整个社会走向一个更加开放，更加的多元的一个未来。 [15:24]
主持人：
那这些年城市规划据取得了很显著的成绩，一些随之而来的城市病的应出现了，那您看来现在的城市病主要体现在哪些方面呢？ [15:24]
董珂：
城市病主要一体现在哪些方面呢，主要有以下这么一些方面。比如说最受人民群众关注的，就是一个交通用度的问题。对于特大城市超大城市来说，交通拥堵成了一个家常便饭，很多人上班下班花在道路上的时间，可能要一个小时，甚至更多。这样的话，对于城市环境质量的提升是有很大的一个影响的。第二个大家也知道，环境的污染，可能是另外一个方面的问题。 最近，大家也对空气雾霾等等问题也非常关注。另外比如说像垃圾的问题，越来越突出了。我们对于超大城市特大城市来说，外围的垃圾墙目前主要是采用一种对对方式的处理，所以有垃圾出现的现象。 那么对于一些北上广大城市来说，还有房价高起的情况。很多的居民有一个这样的抱怨和牢骚，另外还出现了比如说像上学难，救医难这样的一些问题，其实关系到每一个人的生活质量，等等这是最近几年比较普遍。 [15:26]
主持人：
那据我们了解，国外的小区都是开放的，而国内早期其实也是开，所以这些年开放小区这样的一个设想在规划建筑界咱们有过什么样的讨论，或者说研究的成果呢？ [15:26]
董珂：
准确的来说，我们提到了的小区的概念，是逐渐形成的。实际上从历史的角度来看，并没有哪个过程哪个地区有这样的一个居住——“小区”这样的一个概念，因为他们居住的场所是和城市紧密密不可分的。没有这样的一个小区，但是到了这个近现代随着激动化的出现，也提出要实现城市的功能分区，让这个道路进行，把这个道路进行改造，拓宽。然后尺度变大，这样的话，在一些社会主义国家，包括其他的一些国家，也会慢慢的出现这样的一种封闭式的小区，我们计划经济体制下，这种封闭式的小区，逐步开始涌现。然后到了这个改革开放初期，然后随着这个商品房的这种方式的出现，也越来越出现了这样的一些楼盘。 当然在这个当中，就一些步伐尺度超大对城市的空间造成阻隔这样的一些楼盘。我们专家认为，这种打通谁一个城市的细微的血管的道路交通网络，实现一个窄马路，密路网这样的一个个割据格局，是很有利的。所以综合来看，我们认为这样一种街区式的小区，它的推广对于城市的发展还是有一定的积极意义的。 [15:29]
主持人：
那咱们这样的一个规划有没有借鉴国外的一些比较成功的范例呢？ [15:29]
董珂：
国外的成功的案例应当说比比皆是，大部分的有悠久历史的一些城市，那么它都很少出现封闭式的小区，包括对于一些东亚的国家，比如说东北的东京，韩国的首尔，这样一些很少出现完全封闭式的小区，那么对于每周这样的一些城市。这种封闭式的小区，其实也很少见。包括一些前苏联的国家，才会出现这样的规模尺度比较大的封闭式的小区。 [15:31]
主持人：
那大家现在纠结的时候是老小区规划建设的时候，是按封闭的路子走的，所以里面的道路可能会，不太符合城市道路的要求，所以这样的情况下呢，把它打开的话，真的能够缓解咱们的交通拥堵的问题吗？ [15:31]
董珂：
您说的问题，其实是也是大家非常关切的一个问题。那么我想首先讲讲我对这个城市的理解，我理解城市是一个复杂开放的一个系统，必须要采用系统的方法，来研究和解决问题。通俗的来说，就是一要用中医调理的办法，而不是西医控制的办法，要八成是当成人来医，而不用机器来修。大家可以关注一下，这个指导意见一共有30条意见，每一条意见里面有十几条具体的措施，那么打开居住小区，只是优化街区路网结构中的一条策略，可以肯定的是交通拥堵单靠这条策略是解决不了问题的。 但是为了治理目前出现的城市病每一条措施又显得十分必要。目前中央提出的诺干意见只是第一步只是提出的排除方向，所以我认为现在我们认识到这样的一个价值取向以后，这个真正的实施过程还是分布稳妥的来进行实施的，那么刚才提到了很多的居住小区里面的道路实际是弯弯曲曲的，就是打开了可能对缓解道路交通，拥堵也不一定能够真正的奏效，确实这样了，我觉得这个是从国家层面提出的一个宏观的指导意见。那么要具体来说，要根据具体的问题进行具体的分析。 确定能够畅通城市毛细血管这个情况，我们就要创造条件一去做，如果说对这个城市交通的疏解起不到作用的话，那么我们可能要采取其他的方式来解决问题了。 [15:33]
主持人：
那我们知道这个物权法当中，规定小区的道路如果木没有明确属于产权其实是属于业主所有的，那么对于已有的小区，开放小区内部的道路这样一个事情，会具体有哪个部门来操作呢？怎么逐步来打开，这个实施细则接下来有一个什么样的考虑？ [15:33]
董珂：
对，这确实是一个比较敏感的话题。那么我也查了一下相关这样的一个法律法规，虽然我不是这个专门研究法律的，那我查了一下，那么在物权法的第73条里面规定，建筑区域内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。那么这里面首先要跑出其中的一个情况，就是在开发商拿地的时候，有出现过这种情况，就是规划局出让提出的这个土地出让条件里面。也会有所规定，就是你开发商拿的地比较大的时候，其中的某些道路是市政道路，但是它属于城市道路用地，属于城市市民所共有的。但是呢开发商在实施的真正的楼盘的建设，包括这个土地的售卖过程当中，可能并没有让购房者有一个明确的知情，这种情况我们首先要排除了。 就是在土地出让条件里面，明确这个地块当中有市政道路的，那么这样的话，这个还是属于城市所有。所以在第73条规定里面，提出了一个除外的情况。那么如果说在土地出让条件里面，已经明确规定它属于建筑区划内的道路，它属于小区内的，不属于城镇的公共道路。那么这种情况下，那我们就要讨论下一个话题了。就是关于公共利益的问题，那么我们国家宪法第十条规定，这个国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对城市的土地实行增收，或者征用并给予补偿，那么这个当中，明确规定了国家公权依法的前提，也就是公共利益。 但是，这里面也明确指出来了，对于受损的实权私权应当进行一个补偿，那么城市道路系统，它体现的是城市公共的利益。可以依照法律规定，进行土地征用。但同时应当给予补偿，但这个问题，我这里面又要进行一个解释，就是究竟谁来界定公共利益，其实这个公共利益的界定，也不是有一个部门来界定的。而是由这样一个整体的判断来确定的，这里面怎么说，就是土地管理法的第58条里面也就规定，他们这里面说，有下列情形之一的，有关人民政府的土地行政主管部门批管的，人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，一就是为公共利益需要，使用土地的。二就是为实施城市规划进行旧城区改建，那么需要调整使用土地的，那么这里面就讲到了旧城区改建的问题，也讲到了为公共利益使用土地的问题。 也就是说从管理法的角度来说，那么从城市规划的角度来说，判断这个城市的更新改造，确实有利于全体市民的公共利益的话，那这样的话呢，实际上是可以依法那么调整这样的一个所有权。 [15:35]
主持人：
那其实大家可能还会关注一个就是物业方面的问题，物业费交不交，谁来管理小区，还需要管理者吗，这个安全还能保证吗？ [15:36]
董珂：
对，我再补充一下。这个刚才还有一个问题，必须要补充的。是什么呢？就是说这个过程，必须实现全过程的公众参与，因为原住民的，居住小区里的这个所有的居民啊，是这个利益相关人。必须在充分沟通和谈判的基础上，做出各方都能够接受的决定，而且要建立一个利益平衡的协调机制和共有财产的补偿机制，这种补偿是必须的。 那么它的确定这个是不是要打开，应当通过城市规划包括这个土地使用这样的一些相关的判定来决定的。那么在这个过程当中，可以要求补偿，您刚才说的另外一个问题，实际上就是说，有些同志认为这个道路绿地已经进入了买房的公摊面积，这个问题，我也想进行一个，是这个问题吗？ [15:37]
主持人：
对。 [15:38]
董珂：
那么公摊这个事情呢，我想再给大家澄清一个概念。那么从我的了解的情况是这样的：就是说公摊面积有两个概念，一个是公摊的建筑面积，一个是公摊的用地面积。那么所谓的公摊的建筑面积，就是像大堂公共门厅，走廊等等一些附属的用房，那么这些公摊的面积，实际上是融进住房面积的计算当中，然后作为整体的面积，出售给每一个居民的。但是另外还有一个概念，就是公摊的用地面积。所谓的公摊的用地面积主要是小区内的公共空间，小区内部道路等等。那么这两个面积实际是不一样的，我们一般说，住宅面积是70平米，或者一百多平米，这个是指建筑面积，这个建筑面积当中包括了公摊的建筑面积，那么公摊的建筑面积里面不包含绿地和小区内部绿色。 [15:39]
主持人：
物业方面的话题，就是很多网友会质疑说，以后小区大院取消之后，谁来管理呢？物业还会存在吗？您的想法是什么样的？ [15:40]
董珂：
对，是这样的，物业的管理包括小区内的房屋建筑，设备公共设施的管理，也包括了室外的公共空间，绿化卫生交通治安环境的这样的一个管理，那么应当根据不同的居住区谁一个模式来确定它物业管理的范畴和需要收取的费用，但是可以肯定的是不同的小区模式都会有公共物品的维护，比如说就算是这个楼宇式的住宅，这个外头的公共空间都属于城镇公共空间，那么它也需要楼宇式的物业管理，比如说楼宇内的，这个也要用一种比较合理的方式。确定每户这样的一个物业费，这物业费计算的方式有所不同，但是这部分可能还会有。 [15:40]
主持人：
那还有一些网友会说，以前孩子和老人比如说吃完晚饭可以在小区里面散散步，那么大院打开之后，成为了城市交通了，小孩出门了会不会有安全隐患，而且他们以后这个活动的场所可能本来活动场所就不是很够，出现了广场舞大妈的情况，那现在以后小区也没有的话，他们该何去何从呢？ [15:41]
董珂：
这个问题提到的很好，那么我想说的一个事情，就是一个好的城市规划。一个好的城市设计，能够很好的处理这些方面的问题，让他的负面效益压缩到最小，让他正面的效果提升到最大。 比如说南方一些地区，他们提倡的这种立体式的解决方案，那么一层呢，这个空间是完全面向街道的。这个车型道可以通过，但是他们有这样的一个二层的平台，在这个平台上，就是小区里面的居民还是拥有自己的私人的空间，老人也好，小孩也好有一个良好的环境。而且能够做到实际上不感觉到是在平台之上，因为他是一个尺度比较大的，这样的一个广场的环境。而不是一个所谓的小阳台，是一个面积比较大的公共的空间。是属于小区居民所共有的空间。 [15:41]
主持人：
“推广街区制”是一系列的问题，不是我们想象的这么简单，仅仅是说小区的道路交通公共化这么一个问题，它涉及到方方面面。可能需要一系列配套的措施去完善，比如说像这个整体的安全治理的能力，还有环境治理的能力，都需要提高。那您能不能给我们畅想一下，就是在未来如果我们走入了这样一个开放式小区的时代，我们城市生活是什么样的，会不会更加便捷？ [15:42]
董珂：
我畅想一下，这样的城市空间，可能你准备上班的时候，你走出了这个楼，你就马上进入了这个街道，你到了街道上以后，你可以在旁边的咖啡店吃上一顿午餐，然后在可能几十米远的地方找到了自己的公交车站，或者说地铁站然后就很方便的进行上班了，然后下班以后呢，你也不一定很着急的回到自己家里面去，可以在街道上有一个休闲，有一个活动。可以看看展览啊，或者说在一个室外这样的一个绿地广场上，尤其活动。但是绿地和广场是属于全体市民的，它可能更加多元，更加包容，会有不同来源这样的一个人，不同阶层的在这里面进行交流和沟通，我觉得这是一个现代化社会的一个体现。 [15:43]
主持人：
就是一出门咖啡馆超市是更加便利了。 [15:43]
董珂：
是的。 [15:43]
主持人：
但是可能需要一定的时间来实现这样的一个事情，因为我们注意到意见里面提到说原则上要打开这些大院，另外还是逐步的去实行，可能会一步一步的去往这个方向去努力。 [15:44]
主持人：
那住建部在今天凌晨开发了文章，并不是说一刀切，更不能够说拆围墙，在这个具体的实施过程当中，需要制定很多明确的细则。需要各个部门的配合，那么关于意见的落实，以后的工作咱们会怎么样来开展呢？ [15:45]
董珂：
我觉得可能需要一系列配套的措施的研究，比如说法律上的解释，比如说一些标准规范调整，比如说制度上一些政策的安排，比如上补偿机制和利益平衡这样的一个平台的机制。这个我觉得是机制体制上。另外一方面呢，我觉得也希望能够在规划领域，能够掀起一股热潮，能够形成一种示范。就是说通过一些好的城市规划，好的城市设计，为这种街区式的住宅提供一个好的示范。 多一些这样优秀的建筑设计，或者说城市规划，可能让广大人民群众接受新鲜的事物，另外可能也需要这样一个社会的一个整体的这种和谐度的提升。因为越是包容，越是和谐的社会，那么也是一个更加安全的社会，那么我觉得需要整体市民，这样的一个文化和素质方面的提升，我觉得可能是一揽子的工程。 [15:46]
主持人：
就是软件和硬件是相互促进的，那在城市里面除了封闭的小区之外，很多的政府机关单位，还有医院高校现在很多也是封闭的，那他们会先拆除围墙吗？ [15:46]
董珂：
我想谁先谁后，我很难发表意见，但是我认为凡是占地面积比较大，影响交通微循环这样一些机关事业单位，我们也应当建议逐步打开这个大院，我觉得这个事情呢可能需要全社会的努力，不仅仅需要这个广大恩人民群众，可能也需要机关事业单位，包括政府的一些支持，当然这些打开大院可能有一些前提的要求，比如说您刚才说的医院，可能是一些特殊功能的单位，要满足标准。在这个前提下才能打开大院，比如说医院内部本身有一些供病人修养的空间，那它可能就不能对这个城市开放，所以在满足这样一些专业的标准的情况下。我觉得应当鼓励这样的一个院落的打开。 [15:47]
主持人：
那董所长其实您做过很多城市的规划，我们想知道您在规划的时候，您主导的理念是什么，或者会考虑哪些方面的问题，另外就是在意见出台之后，以后在做规划的时候，会怎么样以这个为指导，会不会有所变化和调整？ [15:47]
董珂：
您提的问题非常好，我觉得我做规划大概15个年头。我觉得一个最重要的经验或者说是一个体会，就是城市规划一定要因地制宜，那么所谓的因地制宜就是说要根据具体的情况进行一个具体的分析，没有一个一成不变的一个规则，也没有一成不变的一个好的规划。它必须要跟实际的情况向符合，既要考虑科学性，也要考虑严肃性，同时也要考虑可操作性那我觉得在这样的一个新的形式下，可能要关注城市的发展这样一系列的变化，比如说我们要鼓励从一个粗放低效的模式到高效的模式，我们要精细化的利用。比如说过去往往是一个平面的，这样的一个布局。那么未来呢，可能也需要一个立体上的一个混合的使用，那么在国外有很多的经验。比如说过去城市主要依靠这样的一些增量用地，来实现一个城市的发展，未来可能主要还是要依靠老城区这样的一些存量用地的改造，来实现发展。 过去有一些领导特别关注地上的工程，但是我们未来可能要越来越关注地下的一个良心工程。比如说排水设施，派比如说一些基本的设施的要求，那么它是一个城市的良心工程。同时呢我们要关注城市发展动力可能从过去简单的第二产业的带动，慢慢走向一个多元的带动，未来可能创新的空间，服务的空间，文化娱乐休闲的空间，可能成为未来城市发展的一个载体，而不是过去的一个简单依靠房地产来带动一个开发建设，同时我们要注意城市和山水的和谐，注意自然山水的人文历史的保护，同时我们还要建立一个良好的城市和乡镇这样的一个和谐共生的关系。推广一批具有特色的小城镇。 [15:48]
主持人：
那就您所了解到的，或者说您做过的城市规划的案例当中，有没有在国内您了解到已经就是开放式的小区，做的比较成功的。 [15:49]
董珂：
这个，对于某些地区来说，其实有这样一些理念，比如说我了解到的，像北京的有一个楼盘叫沿海城那么它在小区内部形成了一条对外开放这样的一个商业街而把小区的活动，通过方式来实现这样的一个空间上的分离。当然，我认为可能最最需要我们学习的，实际上还是历史上的一些城市，比如说上海的老城区，它本身就是一个道路网密度非常大，然后城市空间活力非常足的城市。 我个人认为上海的老城区在现在就应当成为这样的一个城市空间向外打开的样板，也包括像天津的老城区，像大连的老城区，其实也都有谁一些情况，包括广州的老城区，都是非常有活力的，也没有一个完全的像比较大规模的独立式小区在城市中心区存在，这些都是值得我们学习的。 [15:50]
主持人：
那其实在我们的国家的意见当中，除了这个逐步打开小区，还有单位大院之外，还有很多其他的一些配套的一些措施。比如说像这个公园以后都要免费，还有很多其他的您觉得对我们以后城市发展会带来的改变的，您比较关注的点能不能给我们讲一讲。 [15:50]
董珂：
这个就很多了，我想可能很难完全去覆盖到。那么我觉得大的一个趋势，就是要扩展这个城市的公共空间。这是我们一个大的发展趋势，因为作为一个开放的现代化国家，越来越多的公共空间被我们市民所享有的，而不是隔离成一个单位的大院，这个是发展的方向。那么在这个过程当中，我们也要特别注意，城市公共空间的一个修补和生态空间这样的一个修复，我们需要有一些措施让这个大山大水融入了到城市当中去，同时让城市的公共空间能够慢慢的起来，我们称之为修补。通过这个修补，让城市显得越来越有整体性，同时呢还要加强这样的一个城市设计的研究，让城市的空间形态变得更加一方面有序，另一方面又是丰富多彩的。不能出现一个各地千篇一律的情况，同时，我们也认为这个保护越来越重要了，因为历史文化的保护对于提升城市的魅力来说，可以说是非常重要的，我们不能简单的文保的角度来看待，从门票的角度认识到它的经济价值，而且城市未来的魅力越来越多的源于它的历史，比如说苏州为什么会成为这样的一个现代化的城市，就是因为它的园林，包括它的这种古城的历史文化积淀，给未来的企业，一个更强的吸引力。江南的很多城市都是这样的，比如说常州等等都是这样的。 我觉得这个城市的魅力是源于它的历史的。 [15:52]
主持人：
那今天呢，我们和董所长聊了一下这个开放式的小区啊，还有国外的一些经验呢，也畅想了未来的我们的城市生活的一个新的阳台，其实我个人还是挺期待有一天当我们走在这样的一个开放式的去街道上的时候，那种体验和现在是完全不一样的。 [15:52]
董珂：
是的。 [15:52]
主持人：
我们也期待哪一天早点到来。好，那今天我们的节目就到这儿了，感谢大家的收看，再见。 [15:53]
董珂：
再见。 [15:53]
