“产权缩水”曝个别地方土地使用乱象

“只要有合格房产证就应该有合格的产权,房产证上写的什么性质就是什么性质。”2月8日上午,河北省廊坊三河市副市长刘增禄在燕郊福成五期小区承诺:本周内绝大多数小区都能正常落宗。

2016年年底,由于得知自己小区的土地性质为工业用地甚至是违章用地,直接影响到办理新的《不动产权证书》和住宅使用期限,紧邻北京的三河市燕郊诸多业主开始维权。2月7日,三河市政府发布通告,认定福成五期等5个小区可以办理不动产登记。

尽管新办理的不动产证维持了原房产证上住宅用地用途、产权70年等内容,但问题尚未得以完全解决,业主办理不动产证还有诸多限制,当地政府也没有明确具体的全盘解决措施,而事件反映出的当地土地使用乱象更被社会关注。

70年住宅产权缩水

2008年,在北京从事律师工作的刘大伟通过预售程序,在燕郊购买了福成五期的一套商品房,并在2010年拿到了房产证。2014年,他又在该小区购买了一套二手房,在当地房管部门过户后拿到了房产证。2016年年底,刘大伟想将房子出售,就在他向相关部门咨询不动产登记政策下的房屋买卖事项时,却意外得知自己的房子竟然没有落宗,并且房子的实际产权也并非房产证上写的70年。

2016年12月1日,三河市启动了不动产统一登记政策,燕郊一些居民持房产证去更换新的《不动产权证书》。在此过程中,诸多与刘大伟一样的业主发现,自己小区的土地还没有落宗,土地性质也并非住宅用地,有的是工业用地,有的甚至是违章用地、绿化用地,由此导致无法办理不动产权证。

据了解,土地未落宗即宗地没有具体落实,有两方面意思:一是土地使用权人有土地使用数量支配权,但还没有具体落实地块或宗地;二是此宗还没有落实具体的使用权人。住宅的土地没有落宗,就不能贷款买房,银行也会判定没落宗的房子没有价值,无法进行抵押,更不能申请登记不动产权。

购买了将近10年的住宅,手中的房产证也写明是70年的大产权,可现在房子的使用期限缩短为四五十年,甚至有些业主的房产证有可能成为“废纸”,这让涉及到的福成五期和燕潮家园、祥馨日昇、电子城小区、地矿家属院小区、东方御景等十多个小区的数千名业主坐不住了。

允许业主有限办证

从2016年年底起,燕郊众多“跨省族”业主们继续在北京、燕郊之间匆匆往返穿梭的同时,开始不断向政府部门讨要说法。

今年1月23日,三河市国土资源局不动产登记中心回复前来“维权”的业主,对部分小区由于相关法律法规、政策原因限制,暂时停止办理相关不动产登记业务,市政府已经成立工作组对相关问题逐个进行调查,市政府将根据调查结果争取上级有关政策支持,参照其他市县的成功做法制定解决办法,待相关办法出台后,再行办理不动产相关登记手续。

2月7日夜间,三河市发布《致广大业主的公开信》表示,三河市委、市政府明确了“积极作为、依法行政、有序推进、综合施治”的原则,正在对全市房地产进行全面调查摸底,经反复查找历史资料,目前已认定燕郊福成五期、福泽颐园14-15号楼、燕潮家园、祥馨日昇、电子城小区可以办理不动产登记。其他小区的资料正在逐一核查中,结果将陆续公布,本周内将出台具体的解决办法和工作方案。

2月8日,三河市副市长刘增禄先后来到福成五期小区和燕郊不动产登记中心,向业主承诺解决问题并现场督办不动产证办理。

然而,燕郊不动产登记中心的办理还存在一些问题和限制。对于土地尚未落宗的小区,该中心表示时间仍不确定,一些小区土地性质和年限尚不能查询。刘增禄向业主表示,不管是否卖房屋,都可以到不动产登记中心办理登记,但该中心工作人员告诉业主,由于尚未接到正式文件通知,目前只办理交易房屋的不动产登记,不买卖不予登记。

处理追责事项繁多

“发生问题的原因在于开发商私自更改了土地性质,在工业用地、绿化用地甚至是违章用地上建设了住宅,从而导致在进行不动产登记时,才发现项目的土地性质已发生了变化。”河北省国土资源厅一位不愿透露姓名的负责人告诉记者,为了谋取利益,开发商不按规划开发、私自变更宗地属性的问题在一些地方并不鲜见。

这位负责人表示,燕郊紧邻北京,近年来房地产发展极快,出现这种问题并不奇怪。奇怪的是,土地尚未落宗,性质尚未完成变更,业主们就拿到了合法合规的房产证,并且据当地政府部门的回复,这在当地还是普遍现象,这就有些奇怪了。

“一边是开发商擅自改变土地使用性质和公关,一边是规划、国土、房管等政府部门的默许。”河北律师张亮直言,燕郊此次事件反映了当地土地使用的混乱与随意,不动产统一登记要求国土、房管等部门联网,问题于是在这一政策施行后凸现出来。

张亮介绍,在正常情况下,工业用地变更为住宅用地,需要在符合城市整体规划的前提下,由开发商补交土地出让金,再走相关申报审批程序;如果土地非建设用地,则需要收回,重新走“招拍挂”程序,进行严格规划和审批。目前三河市对事件“特事特办”,但仍然有诸多后续问题要处理,法定程序上不能逾越,处理起来不会简单。

“非住宅用地开发为住宅小区、发放正式房产证的现象是由开发商违建和政府管理部门等失职造成的,不应该由普通百姓承担损失。只要取得正式房产证就应该承认其产权,但还应当对开发商和国土部门、房屋管理部门等有关部门追究责任。”国家行政学院博士后陈雪表示,这一事件也反应了我国实行不动产登记后,对房屋和土地关联的重要性,更要求行政部门依法依规行使权力。(本报记者 周宵鹏)