倪鹏飞
每经实习记者 张钟尹 每经编辑 陈星
随着调控政策的持续深入，北京等地楼市春节后持续出现成交量同比下跌情况，无论是新房市场还是二手房市场，2月上旬成交量均同比出现较大幅度下跌。业内认为，北京房价目前已出现区域性松动迹象，随着交易量的持续下挫，房价将迎来回落。
据中国社科院财经战略研究院发布的《2017年1月中国大数据房价指数(BHPI)》显示，多数样本城市住房价格趋于平稳，少部分样本城市房价虽在上涨，但其涨势已经得到有效抑制。
针对目前楼市是否退热、2017年房价是否下降以及楼市风险如何防范等问题，《每日经济新闻》记者(以下简称NBD)专访了中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞。
倪鹏飞认为，2017年房价走势将总体平稳，个别月份、个别城市有可能出现下降。此外，今年楼市出现猛涨的概率比较小。
个别二线城市成“蓝筹股”、“新大陆”
NBD：2016年合肥、武汉等城市房价涨的非常快，这些城市是条件成熟、具备上涨空间，还是虚高炒作?
倪鹏飞：我认为两者因素都有，首先是这些二线城市基本面比较好：公共服务条件好，经济绩效比较强劲。加上目前我国处在大城市化的阶段，大城市人口限制松动的政策，导致大量的人口涌入，带动了刚需，造成房价长期上涨预期。
另外，基本面比较好使得投资者和投机者认为这些城市未来有比较大的上升空间，相当于“蓝筹股”、“新大陆”。去年合肥购房人群中，本地人与非合肥的本省人各占50%。
NBD：有媒体报道合肥二手房售价降幅较大，投资客急于出手，您如何解读这样的现象?
倪鹏飞：合肥的调控力度比较大。在土地层面，大大增加了土地供应，政府限购力度也比较大，可见其调控措施的含金量，这可能是房价出现下调的重要原因。
此外，真正的投资者和消费者目前应该是在观望状态，没有较大的动静，但一些投机者受到资金的压力，急于出手。
NBD：春节过后，北京、上海两地楼市均出现二手房交易数量下滑的现象，除去春节假日因素，这是否表明楼市调控政策初显成效?
倪鹏飞：宏观调控政策的实际效果开始显现。
第一，调控政策起了作用，目前限购政策从严，政策也更加具体，投资者和投机者无法进行购买。
第二，2016年房地产销售火爆，出现透支的现象，比如很多人本来准备2017年买房，但因为恐慌心理，2016年就买了。
第三，政策调整对预期产生影响，即使是真正的刚性需求也推迟和观望了。
第四，由于前期销售较好，开发商回款比较好，没有资金压力，不愿降价销售。因此，总体上来看出现交易量的下跌情况。
NBD：您能否预测一下2017年的房价走势?
倪鹏飞：在各级政府调控的努力下，房价走势总体平稳的概率比较大，个别2016年房价暴涨的二、三线城市可能要下降，但要防止大起大落的不确定风险。
现在仍是对一二线城市征房地产税最佳时机
NBD：中央经济工作会议明确提出房地产长效机制五大手段，其中房地产税备受关注，您认为是否该推行房地产税?为什么?
倪鹏飞：房地产税推出是大势所趋，也势在必行，它具有多重作用，相当重要。仅从房地产角度来说，能够抑制投资和投机，调整房地产税收结构，同时也能够促进公平，调整收入分配，也有利于改善城市公共服务。
从时间上来说，十八届三中全会对改革有总体布局，若兑现改革承诺，至少在2020年房地产税的框架应该初步形成，并在全国一些重要的区域和城市开征。全国全面开征可能还需要一个过程。
事实上，2013年之前是最佳时机，因为住房相对比较短缺，房价一直在上涨，征收房地产税比较合适。现在房价已经出现新的变化了，特别是三、四线城市，征收房地产税的最佳时机也许错过，但是对于一、二线城市来说，房价还在上涨，开征房地产税仍是最佳时机，对抑制投资也比较有效。
我们一直建议：先在上涨过快的城市开征房地产税，再向全国推行。初步建立之时，征税起点可以高一些、税率低一些，门槛宽一些，像其他国家一样，通过一段时间将房地产税制度完整地建立起来。
NBD：有观点认为，房地产税对调控房地产作用不大，房地产税出台面临难题，您怎么认为?
倪鹏飞：房地产税对宏观调控能不能起作用，我认为重庆的这次尝试是一个很好的观察。从实施效果来看，对“三无人员”的二套房开始征收房地产税变为对一套房征收，作为阻击炒楼的重要措施，很快起到了稳定重庆楼市的作用，尽管重庆房地产税税率不高。
一些研究机构的研究结果显示：上海、重庆两个城市的实践表明，房地产税对抑制房地产投资是有效果的，只是由于征收的范围和程度非常有限，综合效果还不够显著。
下一步，我认为深圳应该是房地产税扩大试点的理想城市。深圳是改革开放的排头兵，许多创新制度都是在深圳先行先试的。深圳目前的市场化程度比较高，应该更多地用经济而不是行政手段解决市场问题。内地房地产模式最初学自香港，这个桥梁是深圳，实际上是深圳学香港、全国学深圳。香港房地产模式体系中就有房地产税，深圳也可配套借鉴香港的经验，创造适合内地发展的模式，供全国借鉴。
防范风险要“抑制炒”、“支持住”
NBD：多个城市近期上调了贷款利率折扣，个人房贷监管趋严，您认为未来房贷利率趋势如何?
倪鹏飞：我认为贷款利率的变化是合理回归，正常的消费行为要按正常的利率开展，尤其当房地产市场出现分化的时候，中央提出因城施策，三四线城市应该松贷款支持消费，一二线城市紧贷款抑制投资，但金融机构出于盈利性和安全性考虑，为了扩大一二线城市市场份额，在最低利率的基础上实行八五折信贷，不仅刺激了消费，更刺激了投资和投机。因此，贯彻支持中央关于房地产的调控，一二线城市房贷利率应该取消优惠，回归到正常水平。
此外，近日中国证券投资基金业协会研究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号》，要求资管计划禁投16个城市房产项目，从而堵塞过去一些金融机构利用监管的漏洞和空隙，将资金流入到房地产市场的行为。这必将收紧房地产领域的资金。
NBD：中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心共同发布《中国住房发展报告(2016~2017)》认为全国35个大中城市楼市普遍存在估值过高的风险，热点城市的整体风险状况较为突出，我国房价风险是否已经到危险水平?如何防范?
倪鹏飞：总体上，房地产风险处在可控水平，个别城市风险较大，比如一二线房价上涨过快的城市，房价事实上远远超出价值的合理水平。
防范风险一方面要“抑制炒”，另一方面要“支持住”;如果不抑制炒的话，房价很有可能会反弹。这次调控的特点是“边调边看，逐步完善”，希望平稳调整，不是一个迅速的下行，避免大起大落。
去年12月的中央经济工作会议，再次提出建立促进房地产稳健发展的长效机制，相信今年会在长效机制建设方面有一些突破，所涉基础性制度改革，也将逐步启动。
NBD：我国房地产库存中70%分布在三四线城市，去库存效果尚不乐观，您怎么看?
倪鹏飞：前年我们在研究和测算时发现：总体上去库存大概需要四五年的时间。尽管都是三四线及以下城市，情况差别也非常大。首先，库存和积压过多的城市，需要减少供给，特别是减少土地供应，减少房地产投资和开发，这样才有效，否则永远去不完。其次，从需求层面来看，要改善三四线城市投资环境、生活环境，基础设施和公共服务，让老百姓不仅能够生活，接受好的公共服务，而且能够创业就业，这样才会有更多的人到三四线城市去。有了更多的收入，才能最终增加住房的需求。
