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南京新港受困“三部曲”：短债压顶、担保“踩雷”、国资流失

2021年4月25日，是南京新港开发总公司（以下简称“南京新港”）公司债券“16南港01”到期偿付的日子。

这只是南京新港“短债压顶”的一个缩影。通过梳理发现，南京新港将在今年内迎来“16南港01”“16南港02”“16南港03”“16南港05”等多只公司债券集中偿付，共涉及债券余额25亿元。

根据评估机构联合资信2020年12月2日出具的最新信用评级报告（联合[2020]4672号），南京新港“存在一定集中偿债压力，债务期限结构有待优化”。报告显示，近年来，公司有息债务中短期债务占比保持在40%以上，2021年公司存续债券到期规模较大，存在一定的集中偿债压力。

南京新港还面临着对外担保占比较高的风险。数据显示，截至2020年6月末，南京新港及其子公司对外担保余额为54.56亿元，占当期末净资产的20.78%，其中为南京建工产业集团有限公司（以下简称“南京建工”）提供的3亿元担保已逾期。公司公告称“南京市政府正在就公司未解决的担保事项进行积极协调处理”，但至今尚未有明确结果。

不仅如此，南京新港还存在国有资产流失的质疑。据媒体报道，在南京香樟园项目开发过程中，南京宝盈建设有限公司（以下简称“宝盈建设”）、南京赛世实业发展有限公司（以下简称“赛世实业”）和南京赛世仙林房地产开发有限公司（以下简称“赛世仙林”）原为国有企业，但经过股权腾挪最终成了自然人出任大股东或实际控制人的企业。南京新港此前则为上述三家公司的主要股东。

据了解，南京新港是南京经济技术开发区（以下简称“南京经开区”）重要的开发建设及运营管理主体，与南京经开区党工委和管委会实行“三块牌子，一套班子”的管理体制。对于相关问题，南京经开区管委会宣传与统战部，截至发稿未获进一步回复。

南京新港办公地点位于南京经开区管委会大楼

“借新还旧”求解偿债压力

南京经开区位于南京市区东北部，临江而立、遍布港口码头，作为国家级经开区，综合实力位居全国219家国家级开发区第9位。南京市新港大道100号是南京经开区党工委、管委会和南京新港办公所在地，外人很难分清内部的政企分工。

据了解，南京新港是南京经开区从事园区开发建设及投资运营的重要主体。随着业务不断发展，南京新港近年来不断通过发行企业债券、超短期融资券募以及中期票据等方式募集资金，债务融资规模和资产负债率维持在较高水平。

相关数据显示，截至2020年9月底，公司合并资产总额715.69亿元，所有者权益265.23亿元；2020年1～9月，公司实现营业收入51.83亿元，利润总额23.06亿元。同期，公司全部债务较上年底增长264.56亿元，其中短期债务占比41.43%。

“近年来，公司债务规模波动增长，整体债务负担较重，且短期债务占比持续较高，2021年存续债券到期规模较大，公司存在一定的集中偿债压力。”联合资信信用评级报告表示，公司2021～2022年到期兑付的债券本金金额分别为83亿元和11亿元，另将短期借款考虑在内，公司将于2021年面临一定的集中偿债压力。

在融资渠道方面，南京新港主要依托银行贷款和发行企业债券等方式。银行授信方面，截至2020年9月底，公司获得主要贷款银行授信额度164.87亿元，其中尚未使用额度57.25亿元。

通过梳理发现，自2016年开始，南京新港共发行了13只公司债券，债券余额共计93亿元，募集资金主要用于补充流动资金和偿还金融机构借款，其中5只将于今年内到期偿付，涉及资金25亿元。此外，南京新港2016年至今共发行了7只中期票据，募集资金总额67亿元，其中中期票据“16新港MTN002”已于今年1月18日到期兑付。

不仅如此，南京新港在南京经开区内承担的经济适用房建设、市政基础设施承建和委托代建等方面存在一定的资金支出压力。“公司园区开发业务在建项目规模仍较大，未来存在一定的资金支出压力。”联合资信信用评级报告表示，“随着项目的推进及债券集中到期，公司仍有较大的对外融资需求。”

短债压顶之下，“借新还旧”正成为南京新港资金腾挪的重要方式。今年2月24日，南京新港以4.98%的利率发行2021年第一期15亿元中期票据“21南京新港MTN001”，期限为3年，募集资金将全部用于偿还有息债务。

据了解，该笔中期票据总规模为30亿元，即公司或将继续发行剩余15亿元中期票据，以进一步缓解偿债压力。

对外担保增加或有负债风险

除偿债压力外，南京新港还面临对外担保金额较高的问题。

数据显示，截至2020年9月底，南京新港共对外提供18笔担保，对外担保余额共计44.93亿元，担保比率为16.94%。其中共涉及南京建工、南京新港东区建设发展有限公司、南京新港市政管理有限公司、南京兴智科技产业发展有限公司、南京静安新农村建设发展有限公司和南京中电熊猫液晶显示科技有限公司等5个主体，均为国有企业。

南京新港对外担保情况

值得注意的是，南京新港存在17.50亿元关注类担保，全部为对南京建工的逾期担保，担保余额3亿元在2020年1月21日到期后至今逾期。

根据南京新港2019年3月19日对外发布的公告，因长安信托与南京建工、南京东部路桥工程有限公司（以下简称“南京东部路桥公司”）债务纠纷，南京新港持有的南京高科2.49亿股股票及1.66亿元银行存款被陕西省高院冻结。公告显示，南京建工和南京东部路桥公司向长安信托累计申请信托贷款28.5亿元，由南京新港提供连带担保责任。

据了解，经长安信托与南京市政府、南京新港等不断沟通风险化解方案，各方逐步达成了一致意见，最终于2019年和2020年分7批化解了债权本金及相应利息风险，长安信托涉南京建工的25.5亿元风险项目本息已全额化解。不过，南京新港为南京建工提供的剩余3亿元担保已经逾期。

此后，南京高科2020年6月4日发布公告，南京新港所持有的南京高科部分股份冻结已被解除，剩余被冻结股份数量 6000万股，占其所持股份的13.97%，冻结期间为2020年4月21日至2023年4月20日。

“整体看，公司存在一定或有负债风险。”联合资信在信用评级报告中表示，南京市政府正在就未解决的对外担保事项进行积极协调处理，但目前相关进度及结果暂不明确。

对于该逾期担保的相关进展，南京经开区管委会宣传与统战部相关负责人表示，这一问题由南京市政府在牵头协调处理，具体情况不方便透露。

房产开发往事被疑国资流失

南京新港主要从事南京经开区范围内的土地开发及转让、市政基础设施建设、园区管理及服务等工作，同时涉足房地产开发和医药生产销售领域。公司由南京经开区管委会和南京紫金资管公司（原南京市投资公司）共同出资设立，南京国资集团和南京紫金资管公司分别持股97.33%和2.67%。

南京新港股权结构图

相关资料显示，公司营业收入以房地产开发、园区开发建设和药品制造业务为主。2020年1～9月，公司共实现营业收入51.83亿元，毛利率25.58%。其中，上述板块分别实现营业收入18.99亿元、30.05亿元和1.37亿元，分别占比36.63%、57.98%和1.37%。

据了解，南京新港房地产业务经营主体主要为子公司南京高科下属的高科置业，房地产开发项目全部分布于南京市内，主要集中于仙林新市区及紫东地区（紫金山以东地区），房地产产品种类以中高端商品房、经济适用房和商业地产为主。

截至2020年9月底，南京新港在建的房地产项目共7个。其中，在建商品房项目3个，总投资额104.86亿元，已售面积63.84万平方米，剩余可售面积较少；在建经济适用房项目4个，总投资额67.86亿元，剩余可售面积45.89万平方米。

“整体看，公司在建及拟建房地产项目投资压力较大。”联合资信评级报告称。南京新港在建房地产项目累计已投资135.31亿元，尚需投资37.41亿元。截至2020年9月底，公司拟建的房地产项目2个，分别为高科品院和高科星院，均为商品房项目，对应土地面积6.04万平方米，开工面积合计16.15万平方米，计划于2021年开工建设，预计总投资约44亿元。

而事实上，南京新港涉足当地房地产开发的历史最早可以追溯至2000年。当年9月，南京新港联合中科信托工会、中科信实业等国有单位共同出资1亿元设立南京宝盈科技创新投资公司（后更名为“南京宝盈建设有限公司”），南京新港持股50%。

此后，南京新港、宝盈建设、南京高科、栖霞建设（600533.SH）等6家公司注册成立南京赛世科技创业投资有限公司（后更名为“南京赛世实业发展有限公司”）。2004年1月，赛世实业与南京仙林房地产开发有限公司合资成立赛世仙林，党凯出任总经理，开发建设南京香樟园项目。

不过，这一项目也让南京新港陷入了国有资产流失的质疑。“党凯通过一系列的财务、人脉运作，涉嫌将南京市国资控股的三大国有公司侵吞，在分文未出的情况下，成为三大国有公司的股东或实际控制人。”据媒体报道，在南京香樟园开发过程中，最初被中科信托委派到宝盈建设担任总经理的党凯通过担任赛世仙林总经理职务之便，侵占套取1.1亿余元资金，并以该笔资金成为了宝盈建设、赛世实业和赛世仙林三家国有企业的股东或实际控制人。

天眼查数据显示，经过多次股权变更，党凯在宝盈建设中出资9000万元，持股比例高达90%，另外10%由自然人李志斌持有；而在赛世实业中，党凯通过宝盈建设持股67.5%；在赛世仙林中，党凯和计东则分别持股50%。

南京市住房保障和房产局公开信息显示，南京香樟园项目销售面积共计24万平方米，平均售价5800元/平方米。据知情人士提供的赛世仙林成本支出及销售收入数据，该项目的利润总额约为2.4亿元。“这也意味着，国有企业原本持有的50%股权收益即1.2亿元，在党凯的股权腾挪下最终流失了。”该知情人士表示。

上游新闻报道也显示，南京市公安局鼓楼分局分别以党凯涉嫌挪用资金罪、职务侵占罪，分别于2017年6月21日、2017年12月27日向法院移送审查起诉。根据南京市公安局鼓楼分局补充移送审查的事实，2016年9月14日，党凯利用赛世仙林总经理职务便利，采取虚构基坑支护工程方式非法侵占公司资金500万元，其中200万元打入王定吾指定的张军英账户。