近几个月以来，中国一些人口净流入城市居住房屋租赁价格飞速上涨。各方的调查和分析显示，导致这一现象的因素，主要是由于各种因素造成的供给端的短缺。
由国家政策所支持的代理经租模式（长租公寓），在住房租赁金融政策的推动下，平台型经营机构通过融资和金融资本运作抢占房源，控制价格从而导致房租价格上涨。在这场各方高度关注的租赁市场风波中，政府是否应该限租的问题被推上了风口浪尖。
然而对于政策制定者而言，限租与否？首先要解决以下二个争议点。其一，居住房屋承租权是否是宪法保护的生存权？可否以此限制房屋租赁的合同自由？其二，对租赁市场和租赁关系进行必要的规制，究竟有利于供求平衡还是有害于供求平衡？
一、租赁合同自由VS生存权
民法上合同自由的观念在我国房屋租赁关系中根深蒂固，因此要限租首先就要解决限制合同自由的正当性这一问题。
事实上，房屋租赁价格限制，特别是同时配之以租赁合同解约权的限制，在德国、法国、美国和日本等国家都存在或存在过。支持这种限制的法理在于，宪法上，公民的生存权保障构成了对合同自由（财产权）限制的理由，而公民可负担的居住房屋承租权是其生存权的组成部分。
以日本为例，战时统制体制确立的租金限制与解约权限制（正当事由制度）一起构成了其战后很长一段时期对承租人权利进行保护的制度。租金管制来源于战时统制经济，但战后政府为了确保民生安定，解决住房困难，仍然加以沿用。
由于租金管制在现实操作中，可能导致房屋出租人以租金利润过低而频繁解约，致使出租房屋供给量明显减少，因此日本在制度上又配备了出租人的解约权限制，以保障承租人的居住权益和社会稳定。1941年《房屋租赁法》规定，除非出租人具有“正当事由”，否则不得随意提出解约（第一条之二）。
这一制度不仅解决了日本战败后主要城市住房短缺的紧张局面，而且为日本战后经济起飞和繁荣阶段的劳动者的居住稳定提供了重要保障。当时的法院在判断房东解除合同是否具备正当理由时，确立了极为重要的“利益比较原则”，比较衡量的核心是对出租人和承租人双方使用该住宅的必要性程度。
从历史的角度来看，法官们巧妙地运用了“正当事由”的概念，在住房困难时期，给予承租人的生存保障更多的权重；在住房困难有所缓和时期，则给予出租人使用房屋的必要性以更多的考量。
当然，在战后顺应租赁市场发展过程中，日本的租金管制令和解约权限制都进行了修改。租金管制令的上世纪五十年代前两次修改中，放松了管制的范围和程度，目的是促进民间出租人的自力建设，增加住宅的供给，试图在房屋出租人的所有权和承租人的生活利益中取得平衡。
1986年第三次修改则彻底废除租金管制，但废除的前提是，当时放松租金管制对于承租人生活利益的影响比例已经相对较低。解约权限制也随着租赁供需紧张关系的解除，通过土地和房屋租赁法修改，在上世纪九十年代创设了“附期限的房屋租赁制度”（定期承租权），规定租赁合同可以设定期限，租赁期限届满，没有续期的则租赁合同终止。
这种从承租人居住保障角度考虑的立法政策，其正当性来自于日本宪法的生存权条款以及基于公共福利限制财产自由的条款，是国家将住房困难的承租人权利保障，转移到限制出租人财产自由上的一种制度设计。
日本宪法的生存权条款规定，全体国民享有健康而文明的最低限度生活的权利，并赋予了国家为之努力的义务。而其财产权公共福利限制条款则要求财产权的内容要适合于公共福利，这种“公共福利”包含着确保每个人合乎人性尊严地生存——这一社会国家性质的目标。
因此，当特定时期，租赁市场的供需矛盾直接影响到个人最低限度生活乃至于基本尊严的情况下，国家可以对租赁合同进行限制，以避免出现侵害基本人权的后果。
以“社会主义”为核心概念的我国宪法同样有着以上的保障结构。因此理论上限租的正当性依据并不是问题。问题是租赁市场供给短缺损害的后果，是否已构成政府介入的条件，以及如何对症下药。
值得注意的是，当租金上涨、市场短缺造成居民无法负担甚至无家可归时，租赁市场的不平衡就已经侵犯到人的生存权。可负担住房在国际上的通用标准是：住房支出（包括租金）占到家庭收入的百分之三十左右。
我国少有无家可归者，这归功于户籍制度，但不可否认租金上涨对城市就业人群的实质影响。目前人口净流入城市，租赁住房人群多为流入城市务工者和大学毕业生，他们既没有能力购房，也不属于政府保障房覆盖的对象，市场租赁是其唯一的选择。当然手段上是直接限租，还是约束代理经租机构的资本运作，需要相关部门进行充分研究。
二、限租是把双刃剑
各国的经验证明，租赁价格与解约权限制对租赁市场供需平衡一定是把双刃剑，其在保护承租人的同时，也有可能加剧供给短缺。这一点不仅可以从大量经济学研究限租的成果中发现，而且德国、美国、日本等国家都在一定历史阶段缓和了租赁限制制度也证明了这一点。
以日本为例，由于土地和房屋租赁法上强化了承租人的保障，导致土地所有者和房东宁愿将其闲置也不愿出租，担心一旦出租出去就无法将租客赶走，从而反过来造成了租赁市场的短缺。
此外，租赁合同的缔结过程也由于这种对解约权的限制，促使出租人对承租人极为挑剔，对承租人的担保提出更高的要求，制造了承租人获得住房的障碍。经济学界严厉地批评这种租赁管制制度。
立法政策中，的确也可以看到规制缓和的推进，1990年代开始引入定期租赁权制度，放松对出租人解约权的限制，以促进建设产业的土地供给、提高房屋租赁市场的供给，并促进城市的开发。当然上个世纪90年代的全球环境本身也是经济学界自由主义化主导，且日本也已经完成经济高速增长，人口流动总量明显下降，同时日本通过公团住房形式提供了必要的市场供给，特别是解决了普通工薪家庭的住房需要。
然而，即使存在由于限租而供给不足等问题，政策制定者仍应看到：
1、租赁规制制度是特定历史阶段的产物，应随市场环境变化及时调整。
从日本的经验可以看到，租金管制和解约权限制都是在特定历史时期，对应特定社会和市场环境作出的法律规定，当市场的条件发生变化，相应的规制也发生了调整。战后随着住房供给量的增加，租金管制的范围不断被缩小，直至废除。解约权限制在不同市场条件下，宽严程度也极为不同。
在今日中国人口净流入的城市，特定人群在没有能力购房时，连退一步租房的选择都无法负担，而代理经租的企业在资本的支持下推动租金上涨，包括可能的囤积操纵行为，已经引发可见的社会问题，而在政府所能够提供的公共租赁覆盖极为有限环境下，政策制定者应当根据中国特定历史阶段的特点和现实问题，做出判断。
2、灵活的法律制度可以较好地应对市场环境的变化。
日本房屋租赁合同解约自由，在不同历史时期范围迥异。而决定其保护重心不同的法律规定却只有《房屋租赁法》第一条之二的规定：“建筑物之出租人非有自用之必要或其它正当事由不得拒绝租赁合同之续期或终止”，其中核心概念就是“正当事由”。法官在不同历史条件下，通过把握判断正当事由的各种因素，并对其分别加以不同的权重，从而构成了对不同市场条件下房屋租赁规制的一种政策回应。
从历史的角度来看，二战刚结束时，日本处于绝对的住宅困难时期，那时正当事由制度的机能就是保障经济弱者作为基本生存条件的居住和营业的场所。但是到了1950年代后，住房困难有所缓和，生存条件的纷争就逐渐减少。特别是上世纪50年代后期到60年代初，随着住房供给的不断增加，当承租人被支付了腾退费后，可以在市场上租赁到替代性的房屋，法院就开始支持这样的情况：只要出租人提供腾退费，就符合正当事由，并放松了对承租人居住保障必要性的强调。
尽管理论上，由法院把握租赁规制的强弱程度也存在不利之处，例如法官缺少民主选举基础，难以对市场环境变化进行敏锐的把握，但其优势在于可以避免法律条文的频繁变动和行政措施的恣意。北京市近期的对应方式还处于行政约谈和举报的暂时性行政措施中，但从长期来看，需要研究有针对性的长效机制。
综上所述，居住房屋租赁制度是牵涉到人民生活的重要制度，其建设与完善必须考虑经济环境、人口流动和经济发展不同阶段的变化。而在经济与社会发展的特定阶段，完全和单纯相信市场交易机制的“供求平衡”，不仅不会使我们找到问题的根本点，同时也会使市场本身出现典型的“外部效应”。当然，公权力介入该领域的时机、方法也需具有十足的智慧和务实地研究，才可真正实现充分的租赁供给与人民可负担的居住生活。
