中经联播讯（庄秋风 陈金新 通讯员 陈尔航）在11月29日至30日举办的首届福建旅居产业发展研讨会上，张培奋以“旅居的核心在于整合资源，充分盘活乡村闲置资产”为主题，围绕民房流转的创新模式与实操路径展开深度分享，为乡村旅居资产盘活提供了切实可行的解决方案。
一开始，张培奋就呼吁，旅居不是重投资，不是重新投资。旅居产业的兴起，为乡村闲置民房带来了转型机遇，但民房流转中的产权纠纷、租期限制、功能适配等问题长期制约着产业发展。张培奋重点讲解了民房流转的几个需要注意的问题。民房流转是盘活乡村闲置资产的关键抓手，其核心在于通过制度设计与模式创新，破解流转过程中的各类梗阻，实现房主、投资者与乡村发展的多方共赢。
针对一宅多户的民房流转难题，张培奋提出“整合资源+规范管理”的双重策略。他强调，“今天顺序搞乱，今后麻烦不断”，一定要先整合资源，再招商引资；民房流转首要是统一户主思想，通过成立理事会或管理中心，选举具备协调能力与公信力的法人代表，集中承担法律责任与沟通职能。这一举措既能及时化解个别房主的背信弃义行为，也让法律追究有明确指向，为流转过程筑牢制度保障。同时，流转过程中需剥离民俗牵绊，实现资产干净完整的权属转移，避免后续出现“剪不断理还乱”的纠纷困局。
在流转模式创新上，“不直接流转”的缓冲机制引发与会者广泛关注。张培奋提出，民房应先流转至村委会或股份经济合作社，由村集体充当外来投资者与房主之间的“防火墙”，从根源上避免双方直接冲突。针对流转初期的租金支付难题，预流转模式提供了灵活解决方案：在村委会或合作社未实现资产出租、无租金收入期间，无需向房主支付租金，房屋仍由原房主管理使用；待产生租金收益后，再按约定向房主兑付，既减轻了村集体的资金压力，也保障了房主的合法权益。
股份经济合作社在民房流转中的核心作用被重点强调。张培奋表示，这类兼具全员性、综合性与集体性的组织，是乡村旅居发展的重要支撑。它能真正让农民成为乡村振兴的主体，打通乡村资源与资本市场对接的通道，更能有效降低毁约率，为合作双方搭建信任桥梁，最终助力实现共同富裕的目标。“当前阶段，团结一致、践行承诺是合作社发挥作用的关键。”他补充道。
租期长短直接影响投资者的投入意愿，也是民房流转的核心痛点之一。我国法律规定的最高20年租期，往往难以满足旅居项目的长期运营需求。对此，张培奋提出通过约束性条款突破租期限制的创新思路，目前多地实践的“20+10”“20+20”租期模式，可将实际流转期限延长至30年甚至40年。租期到期后，甲乙双方可再次平等协商续约事宜，避免投资者遭遇“一脚踢开”的不公平待遇。同时，采用“周边土地和地面附着物分开出租”的方式，能进一步提升资产利用效率，增强招商吸引力。
针对部分民房因老人“回老房善终”意愿难以流转的问题，“增加宗祠功能”成为破局关键。张培奋以漳浦县官浔镇溪坂村的“祠堂＋食堂”模式为例，提出应丰富宗祠或老人食堂的多元功能，在保留传统祭拜功能的基础上，拓展生产、生活、娱乐及红白喜事办理等服务，让老年人实现“足不出户、老有所伴、老有所乐”，从而解除房主的后顾之忧，顺利腾出民房用于旅居开发。“房子没人住，别的东西就住进去了。出租房子不仅仅为了租金，更是为了积攒阳气。”他的生动表述，让现场听众深刻理解了民房盘活的多重价值。
对于部分时间、部分空间仍有居住需求的民房，“一户两门，一宅两院”的共享民宿模式提供了灵活选择。这种模式不追求整座房屋的完全流转，而是针对闲置时段和闲置空间开展流转，既保障了房主的正常居住需求，又能让闲置资产产生收益，实现了私人使用与公共旅居的有机结合。
拆旧翻新则为老旧民房的深度盘活提供了新路径。张培奋介绍，通过拆旧翻新，不仅能彻底解决老旧民房隔音差、消防不达标、潮湿发霉等问题，还能割断村民对房屋的情感念想，更可将土地流转时间延长至30年至50年，大幅提升投资者的信心。同时，租金一次性支付的方式，能彻底避免后续可能出现的村民干扰，为项目长期稳定运营提供保障。
在流转范围上，“整体流转”理念获得广泛认同。张培奋强调，市民向往乡村旅居，不仅是为了一间房子，更是为了完整的农村生态环境。将房子与周边的田园、山林一并流转，能为旅居者提供养殖耕种、拓展经营的空间，使其有机会打造家庭农场，体验真正的田园生活，这也让旅居产品更具吸引力。
集中连片流转与众筹建设旅居共享村的思路，为规模化发展乡村旅居提供了方向。集中流转多座民房，便于情趣相投的市民自发聚合，形成相互照应、抱团养生的新村民部落；而将旅居共享村列入农业部门项目清单、纳入村庄规划并申请农转用审批，则能为项目落地提供政策支撑，推动乡村旅居的规范化、规模化发展。
张培奋的分享干货满满、实操性强，得到了与会嘉宾的高度评价。大家纷纷表示，这些民房流转的创新模式，精准破解了乡村旅居发展中的核心难题，为各地盘活闲置资产、发展旅居产业提供了宝贵借鉴。
