中经联播讯（江霞 彭飞）
在全国楼市迎来传统“小阳春”的关键节点，一线城市中的上海再度出手，以超预期力度为房地产市场注入“强心剂”。
2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），因包含三大方面共七项具体措施，被市场称为新“沪七条” 。该政策自2026年2月26日起正式施行，旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 。
限购门槛大降：外环内“3改1”，居住证满5年可直接购房
此次新政最受关注的变化，在于大幅降低了非沪籍人群尤其是新市民的购房门槛。
《通知》明确，非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，由原来的需连续缴纳满3年及以上，调整为满1年及以上 。
不仅如此，政策还给予了长期在沪工作群体“二套房”资格。对于社保或个税缴纳满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房 。
值得关注的是，此次政策首次对持《上海市居住证》群体敞开了大门。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市限购1套住房，且无需提供缴纳社保或个税证明 。
综合来看，非沪籍人士购房形成了清晰的梯度：社保满1年可在环外无限购套数、环内购1套；满3年可在环内购2套；持证满5年则全市范围内可购1套 。
对此，同策研究院联席院长宋红卫分析指出，仅社保年限从3年降至1年这一项，粗略估算就能增加至少9万具备购房资格的潜力人群，这部分刚需将直接带动外环内楼市活跃度 。
公积金最高贷324万：创历史新高，“认房不认贷”激活置换
除了“房票”的增加，此次政策在“银两”上的支持力度同样创下纪录。
新政大幅提升了住房公积金贷款额度。缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从原来的160万元提高至240万元。在此基础上，叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高贷款额度上浮政策（最高可上浮35%），上海公积金家庭贷款最高额度可达到324万元，位居全国前列 。
与此同时，公积金贷款的套数认定也迎来重大优化。新政实施“认房不认贷”：对于已使用过公积金贷款的缴存人家庭，只要在上海无住房或仅有1套住房且当前已结清公积金贷款的，再次购房时仍可申请公积金贷款 。
58安居客研究院院长张波认为，公积金政策的优化是本次新政“提升支付能力、打通置换链条的核心抓手”。324万元的额度适配上海住房高总价特征，将有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力，推动二手房流通性提升，进而带动新房市场改善需求释放 。
房产税优化：支持沪籍家庭改善置换
针对上海户籍家庭，新政在房产税方面给予了实质性“松绑”。
《通知》规定，自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 。
这意味着，对于成年子女在未成年时与父母共有住房，若其新购或置换后名下住房属于家庭唯一住房，将不再被纳入房产税征收范围，已缴纳税款在2026年1月1日后的部分还可申请退还 。此举精准消除了沪籍家庭改善置换时的税费顾虑，有助于激活存量房源的流通。
市场反应：房地产板块应声上涨，“小阳春”行情可期
新政发布当天，资本市场迅速作出积极反馈。2月25日，A股房地产板块整体走高，中信房地产指数大涨约2.5%，城投控股、我爱我家等个股涨停，钢铁、建材等上下游板块也随之跟涨 。
对于后市走向，业内人士普遍持乐观态度。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，此次新政惠及面广，在持续降低购房成本的同时，将进一步促进住房消费需求释放，巩固当前楼市稳中向好的态势 。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，春节假期上海新房成交同比暴增193%，市场本已具备“暖冬”基础。随着限购门槛降低、信贷成本下降，被压抑的购房需求将逐步释放，3月至4月的“小阳春”行情确定性正在增强 。
中指研究院也认为，作为一线城市的重要风向标，上海此次大力度调整楼市政策，释放了积极的稳楼市信号，有望率先实现止跌回稳，并带动长三角核心城市形成联动复苏态势 。
