“土地使用证到期，商品房二手交易被迫中止，怎么办？”日前，浙江省温州市两位女士卖房的遭遇，暴露了我国商品房土地使用证到期后如何续期的重大问题。
有温州市区居民介绍，去年温州市区上陡门社区的老百姓就不断反映土地使用证到期的问题，但并未引起有关部门的重视，甚至到处“踢皮球”。直到近日，这一问题的严重性才被揭开。
温州市主城区范围内20年期限土地使用证到2017年年底到期的有600多宗，到2019年年底到期的有1700多宗。温州也成为国内首个房屋土地使用证规模化到期的城市。
据该市国土资源部门有关负责人透露，温州部分房屋20年土地使用证到期情况，已引起国土资源部的重视。国土资源部要求浙江省温州市及时上报情况。4月18日上午，温州市委、市政府已听取温州20年土地使用证到期的专题工作汇报。
两套二手房交易被到期土地使用证卡死
水心住宅区是温州市鹿城区上世纪90年代开发的一个小区，齐女士就住在该住宅区榆组园3栋的一套房子内。围绕二手房的交易，她与丈夫烦透了。
这套约58平方米的二手房，他们与买家协商的交易价格是68万元左右。双方到鹿城区行政审批服务中心办理房产证过户后，拿着相关手续到国土资源窗口办理土地使用证过户，却被告知“不受理”，原因是这套房子的土地使用证已于2016年3月4日到期。
办证受阻后，他们来到温州市国土资源局鹿城分局咨询，得到的答案是按现行法律规定需补缴土地出让金，标准是建筑面积乘以当地楼面价格。按水心社区当地楼面价6000元/平方米左右计算，这套58平方米的二手房要缴34.8万元。
更令齐女士进退两难的是，这套房子的房产证已经过户给买家了，但是没有土地使用证，买家花了钱买房子结果拿不到房；卖家把房子卖了，却办不了土地使用证过户手续，交易无法进行，给买卖双方都造成了损害。
在温州主城区横河北新村4栋的王女士也有类似遭遇。她原本准备把一套75.17平方米的房子卖掉，新购一套改善性住宅。结果，买卖双方准备去办手续时，把房屋的土地使用证书打开一看：土地使用年限是到2016年3月4日。
老房子卖不掉了，新房子也没有着落。“搞得我们都没有办法正常生活了。”王女士说。
同一栋楼办出不同年限的土地使用证
王女士告诉中国青年报·中青在线记者，“温州20年期限的土地使用证不是我们一家人的情况，这种现象早就有了，不知道是怎么造成的。”
对此，温州市国土资源局回应称，1990年5月19日国务院颁布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称国务院55号令）后，温州市办理划拨性质的国有土地使用权转为出让性质的国有土地使用权，并收取土地出让金，在不超过最高年限70年的前提下，按20年到70年分档由受让方自行选择的方式给予办理出让手续，并缴纳相应的土地出让金。这种做法基于当时国有土地使用权出让工作刚起步，考虑到市民经济承受能力而施行的，是符合相关的法律法规与当时的社情民意。
温州部分居民对这种说法并不认可。王女士表示，国土资源部门拿不出20年期限土地使用证的出让依据与文件。在横河北新村同一宗地块、地号、图号，甚至同一栋楼的房子都可以办出不同期限的土地使用证。
以横河北新村4号楼为例，中国青年报·中青在线记者掌握的3户居民房子土地使用证情况是，有2016年3月4日到期的，也有终止日期为2070年1月2日的，还有的是无限期。横河北新村另一栋居民楼的土地使用证是2019年到期。
“这种情况在水心住宅区同样存在。”据水心社区主任林文花说，该社区有7000多户、两万多居民。同一地块上，各栋楼甚至同一栋楼不同楼层房子的土地使用证期限都不一样。
水心住宅区榆组团5栋、12栋属于交通运输集团下属企业的宿舍，15栋、16栋属于温州市瓯海区政府的，13栋、14栋则是区教育局的。13栋一位居民拿出她家的土地使用证，上面显示终止日期为2016年3月4日。同栋另一户居民的土地使用证期限则注明“无限期”。还有几户居民家的土地使用证期限是70年的。
“同一个地块，同一栋楼的土地使用证期限都不一样，办理过程中是否有违规行为呢？”温州一位居民质疑。温州市有关人士也向中国青年报·中青在线记者介绍，对20年期限的土地使用证办理没有下发正式文件，是由市国土资源部门的局务会议定调后直接推动这项工作的。
续期问题无法可依、无章可循
温州20年期限土地使用证的房子主要集中在鹿城区，少量分布在龙湾区、瓯海区等。温州市国土资源局鹿城分局局长徐长波说，近期发现这个问题以后，已及时向上级报告。在收到上级的答复之前，该局没有办理过任何到期土地使用证续期的手续。
“国家现行法律法规中有关土地出让年限到期后如何续期没有相关细则，基层碰到这个问题无法可依、无章可循，也没办法办理，更没有相关解释权。”温州市国土资源部门有关人士介绍，国务院55号令规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的应当依照该条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
对于这个问题，1995年施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地使用权出让合同约定的使用年限届满，也作出了相应的规定。不过，根据2007年3月16日颁布的《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
至于如何“自动续期”，目前国家尚未出台相关实施细则。温州市国土资源部门有关负责人告诉中国青年报·中青在线记者，“此事宜急不宜缓，20年土地使用证到期后很多问题都暴露出来了，房屋不能正常进行转让、交易、抵押贷款以及产生诸多法律诉讼问题，成为影响社会稳定的重大隐患。”
