购房“开盲盒”时代渐行渐远，制度“安全锁”全面升级

中经联播讯（严晓娟 孔义明）10月15日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合发布《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（深建文〔2026〕131号），从预售管理、现房销售、主办银行制度、融资支持四个维度打出“组合拳”，标志着深圳在落实“8·28”国家新政、构建房地产发展新模式上率先交出地方答卷。

预售门槛实质性抬高：封顶才能卖

根据实施意见，2026年8月28日后新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，开发企业申请预售的，单体建筑应当完成主体结构封顶——标准为申请预售楼栋完成屋面层结构混凝土浇筑，并须提交建设、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。

这意味着深圳预售门槛从此前的“出地面若干层”实质性提升至“封顶”。项目预售资金实行全额、全过程监管，须待项目联合竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后，方可解除资金监管。

政策对在途项目也留出了合理过渡期。2026年8月28日前已取得建设工程规划许可证但未办理预售许可的项目，按原有政策执行；对已取得土地使用权但尚未取得规划许可证的项目，各区政府确保能够按时建成交付的，报市住房建设局备案后，2027年12月31日前仍可按原有预售条件申请预售。

现房销售有序推进：定金设3%“天花板”

实施意见明确，自2026年8月28日后新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。通过招拍挂方式出让、在土地出让公告中明确要求实行现房销售的项目，开发企业应当实行现房销售。

值得关注的是，此次新政在全国率先引入现房销售定金制度。已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目，开发企业与购房人签订定金合同时，定金一般不超过购房总价款的3%。合同须约定定金金额、住房售价、交付时间及违约责任。如开发企业违约不能按期交房，购房人有权解除定金合同，开发企业须依法返还定金并承担违约责任。

主办银行制度：一个项目一家主办行，资金全封闭管理

此次实施意见最具突破性的制度创新，是开发贷款主办银行制度的落地。

2026年8月28日后签订开发贷合同的商品住房项目，实行主办银行制——开发企业和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，由其单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。开发企业须在主办银行开立资金账户，项目存续期间，开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等全部纳入该账户管理。

预售资金和现房定金的监管职责由项目所在区住房建设部门承担，深圳市住房公积金管理中心在主办银行开立资金监管账户，负责具体监管工作。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，新政明显削弱了土地和预售的加杠杆功能，开发融资正从依赖主体信用转向基于项目情况。

融资端精准发力：竣工备案后方可发放个人房贷

在融资支持方面，实施意见提出，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后方可发放个人住房贷款（含公积金贷款），贷款资金须通过受托支付方式支付至资金监管账户。

同时，加大对现房销售项目和安全、舒适、绿色、智慧“好房子”项目的开发贷款支持力度。贷款银行须根据项目建设进度合理确定投放节点和额度，分批发放开发贷款，资金通过主办银行账户受托支付至交易对象，全部用于项目建设。

市场已有“用脚投票”的趋势

政策出台之际，深圳楼市已在自发向现房销售倾斜。深圳贝壳研究院数据显示，2026年一季度深圳新房现售成交占比达59%，前4个月维持在56%，现售房源成交9524套，超过预售房源的7479套。截至6月末，深圳新房住宅预售可售房源降至22207套，去化周期收窄至13.1个月。

第一太平戴维斯华南区董事总经理吴睿分析认为，现房销售制度下新项目须竣工才能卖，新增供应节奏放缓，短期有利于供需平衡和价格企稳；中长期来看，核心品质盘房价将更为坚挺，而缺乏产品力的项目将面临现房状态下的滞销风险。

从“图纸卖房”到“封顶才能售”，从“多头开户”到“主办银行一账管到底”，深圳此次实施意见以资金监管的制度闭环为核心逻辑，试图在“保交楼”与“促循环”之间找到平衡点。这场涉及销售、信贷、融资全链条的制度重构，正在将“所见即所得”从政策愿景加速推向市场现实。