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房企三季度净利润率首次跌破8% 降价动力不足

房企增收不增利愈发明显。

21世纪经济报道记者发现，今年三季报显示，房企利润率普遍出现下跌。不过费用管理能力普遍提高，资金链也在向好。

中原地产研究部统计显示，132家上市房企前三季度合计营业收入为8780.5亿，净利润只有687.8亿，平均利润率跌至7.8%；2016年上半年，130家房企的净利润率有8.15%，而即使在成交相对低迷的2015年同期利润率也有10.1%。

中国中投证券分析师李少明观察到，行业分化现象依然在延续。三季度末前百强房企销售额市场占有率为46.4%，较去年同期大幅提升7.7%。预计由于一二线与三四线房地产市场结构分化延续，中小型房企的生存将愈发艰难，重点布局一二线城市的大型房企将在行业整合中持续领先。

不过，受益于今年市场火热，房企销售业绩普遍完成状况良好。业内人士预计，受宏观调控影响，四季度楼市成交量会继续下跌，但房企可能降价动力不足。

生存无虞，风险犹存

尽管从利润角度看，房企日子并不好过。但预收账款、偿债能力方面显示，房企目前的生存风险并不高。

中国中投证券统计123家上市房企三季报发现，受益市场销售火爆，现金回款迅速增加，预收款项同比增34%达14656亿元，已超2015年全年行业营收11924亿元，确保房企未来1年业绩无忧。

从负债方面看，三季度末行业有息负债总量约14799亿元，同比仅增加2.6%；借款与一年内到期的非流动性负债分别为2080亿元、2739亿元，同比降16.8%、22.3%，占有息负债比例分别降低3%、5%。长期借款同比增加至9980亿元，占有息负债比例提升9%至67%。显示房企短期偿债能力提升。另外，三季度末行业平均净负债率降至82%，同比大幅下降22%。

由于楼市前三季度销售火热带动回款加快，房企货币资金大增。

2016年前三季度，A股上市房企货币资金达7881亿元，同比增51.8%。前三季度现金覆盖短期有息负债的比例达164%，同比提升78%。经测算，房企整体扣除短期借款与一年内到期的非流动负债的货币资金达十年内最高值3062亿元。因此分析认为，房企货币资金充裕，行业整体偿债能力较强，杠杆风险可控。

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产企业虽然收获了销售额历史最高的一年，但三季度在市场依然高温的情况下出现利润率下调，除了7-8月淡季影响外，最主要原因是地价高企占比侵蚀利润，房企的风险越来越大。

降价动力不足

从房企销售业绩看，行业分化日益明显。

据克而瑞研究中心监测，从前10月房企销售表现来看，预计全年实现1000亿规模的房企有望达10-13家，2000亿规模的房企有望2-3家，3000亿有可能会出现3家。

除已实现1000亿销售额的7家企业以外，华夏幸福、万达、绿城、金地、龙湖均已实现700亿以上销售额，克而瑞研究认为，只要保持现有销售速度，这5家房企实现千亿销售也指日可待。

虽10月受政策影响，房企单月销售下滑，但克尔瑞统计显示，截至2016年10月底，在公布全年销售目标的房企中，已有14家房企超额完成目标。大部分房企销售目标完成率在90%以上，仅小部分房企目标房企完成率在80%-90%之间，业绩完成情况普遍积极。

克而瑞分析师沈晓玲注意到，房企的销售排名也在变化。如碧桂园在三季度位列行业销售额第三，这主要是因为即便是市场表现好，公司促销力度也足够大。

张大伟认为，从目前多家公布前10月销售业绩的房企来看，10月房企销售数据乐观，这将影响调控后房价下调的时间和空间。他预计11-12月市场成交会继续降温，但出现价格大幅变动的可能性较低。

不过，调控对市场的影响仍在不断显现。10月28日召开的中央政治局会议再度提及“抑制资产泡沫”，表明中央层面对部分楼市过热局面的态度依然维持从紧。而各调控城市的政府则继续从严厉管控、严格执法环节出发，将调控文件深入落实。

中原地产研究中心监测的19个城市开盘情况显示，目前推盘认购率已大幅下跌至64%，几乎是今年4月以来的最低水平。从16个调控代表城市情况来看，10月前30日合计的新房成交量较9月同期下降25%，走势与40城基本一致。其中济南、苏州、南京成交量降幅超过五成，东莞、福州、杭州、佛山降幅超三成。