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房地产将迎来巨大变革这个行业还会好吗？

关于地产新十年，一场意义深远的头脑风暴

伴随每一次调控，中国房地产总会走到一个心理的十字路口。

今年国庆前，由于部分一二线城市房价的暴涨，前所未有的严厉调控接踵而至。22个重要城市相继出台了政策，部分热点城市成交回落。而以英国脱欧、特朗普当选美国总统等一系突变的国际形势，更给市场蒙上了一层浓重迷雾。

这个行业还会好吗？

实际上，很少有人能够给出一个标准答案。即便经过过去十多年的发展、数十次的调控，从学者到企业家，从政策制定者到微观决策者，在这个课题的一些关键的判断上，都会出现诸多分歧。

究其原因，还是房地产行业承载着这个国家和社会的多种功能和属性，用于居住还是用于投资？是经济引擎还是社会镇流器？由开发导向还是金融导向？种种定义，均有盲人摸象之虞。

从国际成熟市场来看，房地产具备突出的金融属性。而在快速城市化进程里的中国，房地产又被视作经济和社会的平衡器。由此，如果从资本意志和地产逻辑的双重脉络去观照这一话题，可能更容易接近真相。

在这个寒意凛冽的冬天，在地产金融领域深耕多年、多次开行业之先的中国民生银行再次联合全联房地产商会举办中国不动产金融年会·2016，聚集了对地产最有发言权的28位意见领袖，发起对中国房地产前景的探讨和碰撞。

市场、行业加速集中

让所有人形成共识的是，房地产行业将迎来一次巨大的变革。

近年房地产行业的快速发展和房价、土地价格不断上涨，以及由此引发金融杠杆风险和企业发展风险不断加剧，整个行业经历高峰后正逐步回归理性和常态，同时人们对经济尤其是实体经济增长乏力的忧虑不断加重。

在这次民生银行中国不动产金融年会·2016上，融创中国董事长孙宏斌认为，调控让整个行业都受益。随着土地越来越贵，房价越来越高，意味着风险也越来越大，对企业发展并不好。“所以这一轮调控对购房者、开发企业、银行都是好事。”

对于未来房地产形势，旭辉集团董事长林中认为，从各种形势来看，当前一二线城市房价已经达到高点了，继续上涨的可能性不存在，“明年10月份后，一手房交易量将回落，12月份会比较明显。”

当前房地产市场，在区域上出现了极为明显的分化。当三四线城市仍处在艰难去库存的周期时，部分一二线城市却出现了房价的暴涨。这一背景，正是这一轮定向调控落地的原因之一。

市场资源向一二线城市和区域中心城市集中，竞争更加充分和激烈。由此，行业格局出现了不断向大企业倾斜，中小企业加速转型或退出，大企业市场占有率越来越高的趋势。

相关统计数据显示，房地产行业整体规模正在靠近天花板，2015年行业规模是销售额8.7万亿，到2016年10月份已经达到9万亿；同时，2015年国内前10名房企占比17%左右，到2016年10月份已经增至20%，大企业在整个市场中所占份额逐步增加。

实际上，近两年，兼并重组成为行业重要的标签，行业、市场经历重新洗牌，区域集中度向一二线城市倾斜，行业集中度向大企业、大资本汇集。

从A股上市房企看，从2015年初到2016年11月中旬，已有27家房企发布重大资产重组，另外有93家进行增发的上市房企中，37家企业与收购资产有关。

这一轮变局中特点格外明显：第一，金融、保险资本开始大规模介入房地产行业；第二，大企业加速扩张布局，中小企业退出；第三，部分房企加速转型。

转型与资本

面对行业的洗牌，房地产企业是否需要转型，以及通过何种路径转型？资本在其中将起到什么作用？引发了诸多争鸣。

实际上，作为一个古老的行业，房地产行业本质就是投资和盖房子，这个逻辑从古至今一直没有改变。但同时，城市化的推进，也给传统的房地产提出了更高的要求。

国务院发展研究中心原副主任侯云春给出了一个普适性的建议：中国房地产依然处于稳步发展阶段，但存活下来的房企也要进行变革，从单纯盖房子的开发商向城市住宅综合服务商转变，建筑行业也要向节能智慧型低碳建筑和消费模式转变。“你能够兼并别人是你有本事，你能够被别人兼并，说明你有价值，如果既不能被别人看上，也不能兼并别人，说明你的日子就完了。”

中城联盟第十届轮值主席、朗诗绿色地产董事长田明认为，企业是否转型需要从实际情况来判断，第一，市场外部环境发生什么变化，企业内部有什么资源禀赋，只有把外部形势和内部资源考虑充分了，制定一个战略，才会有胜算。第二，行业逐步向下，企业需要转型，但要坚持自己的特长。

雅居乐集团董事局主席陈卓林的意见则是，无论房地产企业，还是其他行业，想要做成百年品牌，必须保持稳健，同时也强调房企应该追求多元化发展。

不过，大家更能形成共识的是，未来房地产行业另一个趋势是与金融资本融合不断加深，一方面，对于金融资本而言，在实体经济形势并不理想的状态下，房地产无疑是实现资产配置的一个较为理想的途径；另一方面，对于房地产来说，拥有金融资本的支撑，不仅为进一步发展插上了翅膀，也为风险控制提供了有力保障。

比如孙宏斌告诫他的同行们，首先，未来投资很重要，由于房地产杠杆较高、周期较长，一旦投资错了、地买错了，盖什么样的房子都会赔钱；其次，在风险来临时，保证能够融到跨周期的资金和足够的现金流。

林中认为，成长中的房企核心战略是做强做大，如果企业还有成长空间，就不要轻言多元化，集中和专注才是关键。而通过与金融的融合，是一种重要的途径和趋势。

中国恒大集团总裁夏海钧表示，未来房地产行业与金融资本融合会是一种趋势，房地产可以帮助金融行业处理一些不动产类不良资产，金融可以在现金流、风险控制方面为地产提供有力的支持。

金融地产想象

世联行董事长陈劲松认为2016年中国房地产销售额可能超过10万亿。在某种程度上，中国找不到其他更大的市场。

然而，在经历了十多年的高速发展后，以开发为导向的房地产已经进入白银时代的周期。

值得关注的是，对标美国的市场，会发现地产金融仍然有着巨大的增长空间。在美国，房地产资产证券化规模巨大，其中包括MBS、REITs等等金融产品。“我认为开发直接销售的规模增长动力后期会减缓，更多的可能会是金融性的结构产品。”地产大佬冯仑说，美国上市交易REITs的市值就超过了1万亿美元。

不少地产领袖认为，房企到了一定规模程度以后，会面临增长的瓶颈。如果需要找到同样大甚至更大的增长点，又不会让房企觉得更陌生，那将是什么？林中的答案是金融。他认为房企天然地与金融关系紧密。

实际上，过去一年来大量房企都在参与投资金融机构如保险公司、银行，并利用险资进行大的并购，引发了在中国企业史无前例的波澜。