“风乍起，吹皱一池春水”。近期，一线城市房租大幅上涨牵出住房租赁企业的“租房贷”生意。
不贷款就多交管理费“霸王条款”、优惠券鼓励等举措让租房者使用“租房贷”业务，看似低利率下掩盖的风险不少。
杭州鼎家网络破产之后，迎来舆论对长租公寓疯狂扩张危害的讨伐。链家旗下自如、我爱我家旗下蛋壳公寓、等住房租赁企业“租房贷”业务浮出水面。对于何时开始提供“租房贷”服务、“租房贷”年化利率、是否存在“强迫”租客使用“租房贷”等问题，《投资者报》记者向自如发去采访提纲，但截至记者发稿，处于风口浪尖上的自如方面相关负责人仅表示“感谢关注”，并未就上述问题做出答复。
日前，北京市住建委表示，针对住房租赁企业违规使用“租房贷”，正联合北京市银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门调查取证，一旦查实，将从重处罚，联合惩戒。《投资者报》记者了解到，深圳互联网金融协会也于8月27日发布了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》，提示“租房贷”存在杠杆高、风险大等问题。
强行搭售“租房贷”
深圳互联网金融协会给出“租房贷”业务的明确定义，是指租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款，机构一次性将等同于一年租金的资金放款给服务商，服务商并未将全部资金给房东，形成了资金占用。表面上租客按月付租金，实际上每月向贷款机构还贷的服务。
有媒体报道称，“租房贷”最早出现在2014年。一位尤先生向《投资者报》记者表示，其在2016年10月曾经使用过自如的“租房贷”业务。
“当时自如的工作人员说，如果不使用他们的‘租房贷’，需要一次性付一年的房租，好像要25000多元，那时候我刚刚到深圳工作，手头并没有那么多钱，所以就选择了‘租房贷’，利息应该是每月75元的样子，在白条上还款。”尤先生向记者表示。
刚刚来深圳工作的小吕向《投资者报》记者表示，她于今年3月在自如与别人合租了一套房间，她住的是由客厅隔断改造成的一间卧室，每月租金1760元，自如收取10%的服务费，每月房租是1820元，当时租房时，中介表示，如果不选择“租房贷”就要“押一付三”，按季度付房租，如果选择“租房贷”，就可以“押一付一”，按照月度付房租。
对于“租房贷”以及利息的看法，小吕表示：“‘押一付三’的付房租方式，对于刚出来工作的我来说压力有点大，所以就选择‘租房贷’，这样每个月多还50元钱，和房租一起是每个月1870元，压力也会小很多。”小吕表示，当时自如还有促销活动，新用户抽奖，奖金从100元到1000元不等，鼓励租户使用“租房贷”。
不使用贷款就要多付房租或者押金依然是当前住房租赁中介企业惯用方式。记者从自如官网上了解到，其提供月付、季付、半年付、分期付等多种付款方式供租客选择。房租分期可点击“自如白条”查看详情。
自如官网介绍，“自如白条”是自如和京东推出的按月支付的金融产品，实现对全年房租及自如服务费用进行分期，为客户开创轻松租房时代。首次申请“自如白条”，用户仅需提交押金、首期房租及服务费即可入住；后续每月支付档期房租+服务费+分期手续费即可。
按照其“自如白条”举例显示，如果租客选择5000元房租，首次签约需要付24800元，即“押一付三”+全年服务费；如果选择使用“自如白条”，全年服务费可减少1440元，首付为10280元，以后每月支付5613元。
对此，一位不愿意具名的业内人士向《投资者报》记者表示，首付差额超过10000元，对于多数租客来讲都有些捉襟见肘，选择自如白条之后，虽然服务费减少了1440元，一年下来，租房者仍需多付2223元。
资料显示，住建部房地产市场监管司提供的数据显示，目前通过市场租赁解决居住问题的总人口达到1亿人以上，年租金已经突破10000亿元。
巨大的市场、年年上涨的租金、实实在在的需求，“无本万利”的租房分期被看作是最值得、最有前景的消费场景，短短两三年涌现了30多家平台。
利率计算藏猫腻
自如官网显示，对于每月分期服务费的计算方式为“贷款总金额（11个月房租+11个月服务费）×6.27%/11”，这样来看，自如给租房者的利率为6.27%，相对基准利率4.9%，这一利率并不算太高。
当前市场有自如分期、自如白条、房司令等十余只租房贷款产品，其宣称，利率也在4%〜6.27%不等。利率低，没有手续费也成为不少人使用“租房贷”的原因之一。“每个月多还几十元钱而已”，是不少租房者直观感受。
那么，租房分期是否真的很划算吗？
分析师给出“租房贷”的利息计算方式，以一套租金为7000元的房子为例，如果选择“押一付三”的方式，在当前某租房平台+服务费，首付为34720元，其余每次缴纳21000元。
如果选择上述平台推荐的分期贷款，第一次付款时“押一付一”，并且缴纳第1个月的服务费共计14392元。从第2个月到第12个月，他每月需要还款7855.48元。
按照该租房分期平台上的展示，从该分期平台贷款金额总计为：（每月房租+每月服务费）×11=（7000+4704/12）×11=81312元。一年下来，其累计支付分期手续费：6.27%×贷款总额82312=5098.26元。
但其中的陷阱是，租房者并未使用81312元贷款满一年，除了第1个月用足了81312元外，剩余11个月，他每个月使用的本金都是递减的，即租房者虽然从平台借了81312元，但由于每个月都还了一部分本金，其实际使用的本金远远低于这个数。
实际平均每月使用本金数应为：（81312+73920+66528+⋯+22176+14784+ 7392）/12个月=40656元。
所以，这笔分期贷款的实际年利率=6.27%×81312/40656=12.54%，整整是其宣称年利率的2倍。“租房贷”每月使用金额是递减的，而利息却采用全额计息的方式进行，真实利率隐藏其中，多数租房者并不能计算清楚。
除了利率陷阱，违约金也是租房者需要注意的。对于逾期，有的平台采取“未还款总额的万分之五×逾期天数”、“逾期三天内，每月还款额1%×逾期天数‘超过三天，终止合同’”等。
此外，某租房分期平台协议显示，租户中途退租或转租算违约，违约金将按照房租总额的5%〜10%收取。融360方面向《投资者报》记者表示，这就意味着，一旦使用租房分期，很多用户中途住得不舒服，或者临时工作变动需要换房的话，除了要给中介支付至少1个月的房租做为违约金外，还需要另外给租房分期平台支付违约金。
一位自如用户林女士向《投资者报》记者表示，其在今年年初在自如租了一个单间，房租价格每月为3000元，使用自如白条之后，每个月还款3290元，住了3个月后，她因工作调动需要退租，向自如交了1645元的违约金才得以退租。
不过，在住房合同解除后，她只收到了退租解约，却未收到贷款终止的合同，对此，她向自由客服了解得知，“租房合同解约后，贷款合同也自动解约，且无法查询，如果对解约金有疑问可以联系管家进行核算。”林女士表示，签约时候是签了租房合同与贷款合同，但是解约时，仅能看到解约贷款合同，缴纳违约金之后却看不到贷款合同终止让她很不放心。
资金来源引关注
此前部分城市房租大幅上涨，个别住房租赁企业被指“高价哄抢争夺房源”，舆论将此矛头直指资本的介入。
长租公寓资金来源成为市场关注的焦点。8月17日，北京市住建委联合市银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业“三不得”和“三严查”，其中就包括不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，另外，将严查不按约定用途使用融资资金的行为。
据了解，自如已经采用ABS（资产支持证券）的方式融资，并于去年8月和今年1月分别发行了“中信证券——自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”和“中信证券——自如2号第[N]期房租分期信托受益权资产支持专项计划”，两期总发行金额共计为25亿元。
根据信息披露，“中信证券——自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，期限为两年，首期发行规模5亿元，其中优先级获得AAA信用评级，金额为4.5亿元，占比90%；次级金额为0.5亿元。该专项计划的优先级利率为5.39%。到今年7月27日成立的“中信证券——自如2号第3期房租分期信托受益权资产支持专项计划”中，优先A级收益率已升至5.81%。
公开资料显示，自如发行ABS的底层资产为“自如房租分期小额贷款”，换句话说，就是租户未来支付的房租，每增加一个用户，自如便可以获得一年的贷款金额。
除了发行ABS，通过第三方金融机构甚至P2P等渠道合作为租房者提供贷款的形式更为常见。
此外，银行融资渠道方面，建行最先进行了否认。8月29日，建行行长王祖继在今年中报发布会上表示，建行推行的住房租赁业务并未向房屋中介提供融资收房的金融服务，只是直接面向租户提供按揭贷款业务，并不通过中介渠道。
多地出台监管举措
住房租赁企业“拿房—出租—融资—再拿房”的模式一旦有一环出现问题，业务便难以为继。小小金融总裁刘小峰告诉《投资者报》记者，“租房贷”最大的问题是形成沉淀资金，将房主预期租金转移到长租公寓服务商名下。如果对这些沉淀资金缺乏监管，服务商可随意动用这些沉淀资金。一旦服务商倒闭或跑路，将引发一系列问题。
我爱我家前副总裁胡景晖关于“长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险”的警告一语成谶。8月20日，因盲目扩张导致资金链断裂，杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产。此前有媒体报道称，4000多户租客通过一个名为51返呗的APP一次性把租金付给鼎家，而鼎家并未将房租支付给房东，现在租客面临的是，房东要收回房子，却依然要每月按时向该借贷平台还钱。
北京市监管部门从8月17日开始约谈住房租赁企业开始，短短一周之内出台多项调控举措，其中对“租房贷”展开调查，严查这些中介机构的资金来源和流向，一旦查实将从严处罚。
随后、南京、深圳、西安等市场跟进，表示严防“租房贷”。其中，深圳发布风险提示，明确表示，“租房贷”业务模式以支持国家鼓励发展长租公寓的名义，实际具有非法侵占他人财物的特征，形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。
“该业务模式具有隐蔽性强、违法类型较多、存在潜在较多的租赁合同纠纷，涉及面广等特征。”深圳市监管层表示，互联网金融平台应当严守法律底线，加强自律管理，坚持合规发展。同时，加强授信资质审核和风险管理，严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租房贷”业务合作，不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。
“为防范金融风险，有必要对沉淀资金进行监管，比如设立备付金制度或者压缩沉淀资金规模。”刘小峰向《投资者报》记者透露，深圳监管层在这方面已有行动，目前深圳P2P互金平台已收到通知，严禁与违法违规的长租公寓服务商开展类似“租房贷”业务合作。这在一定程度上，封堵租房贷的资金来源，从而压缩沉淀资金规模。
银行切入长租公寓
胡景晖在不久前的公开场合曾表示，租赁运营商近期的不合理抬价，在房租上涨过程中至少起到三分之一的作用，推波助澜。“资本一半是天使，一半是魔鬼。”要解决资本带来进步以及其背后贪婪性的矛盾，他建议，国家控股涉入房产中介和租赁行业，立法、建立监管机制，有效管控资本。
事实上，房租市场早在去年年底已经迎来正规军。建设银行此前在广东宣布联合11家巨头房企进军长租市场，并在深圳推出了国内首个租房贷——“按居贷”。
“国家提出了‘租购并举’的住房政策，建行投入了大量的人力物力，搭建租赁服务平台，推出配套金融服务，来发展住房租赁市场，尤其是培育长租市场。”建行方面表示，截至8月25日，“按居贷”累计发放196笔，金额1361.61亿元。
对此，刘小峰表示，银行由于内控制度、监管机制相对成熟，在长租公寓沉淀资金监管机制建立前，在不碰触房东和租客的钱方面，在抑制长租公寓服务商的道德风险上，银行相比其他服务商更具优势。
