写字楼“大降温”： 空置率攀升与降租双面夹击 业主谨慎对待金融客户
空置率走高租金下挫主要原因是写字楼新增供应大幅提升。近几年一些中西部二线城市在短期内集中了大量的新增供应，导致整体空置率出现上涨。
“市场没以前好了。”负责金长安大厦租赁业务的中介人员小蒋语气中透露出一丝无奈，他在这一行已经做了6年，见证了不少写字楼从人来人往到人去楼空的变化。2014年、2015年正值金融业快速发展，写字楼里则出现了很多金融公司租户。然而，随着去年互联网金融行业整顿，监管趋严，一些企业就此倒下；另一方面，受网贷平台爆雷等事件的影响，也让写字楼业主方变得更加谨慎。
中国社科院城市所及社会科学文献出版社共同发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》显示，经济增长速度放缓导致的写字楼需求下滑与持续充沛新增供应叠加，预计至2019年底，17个城市写字楼平均空置率将突破20%，其中15个城市写字楼空置率将同比上升。武汉、长沙、青岛将迎来历史空置率峰值，成都在2019-2021年将迎来新一轮写字楼供应高峰，将令其空置率重回上升通道。
高力国际提供的数据显示，受2019年度第三产业增速放缓等宏观经济因素的影响，2019年上半年末北京甲级写字楼空置率达到11.5%，为八年以来的最高值；租金小幅下调，平均净有效租金为每月398.8元/平方米，较2018年末环比下降0.6%；新增供应16万平方米，总存量达到832万平方米。
“过去八年北京写字楼市场不均衡，呈现一边倒的业主市场状态，随着需求放缓，供应增加，目前已经逐步向租户市场转变。”高力国际华北区董事总经理严区海表示。
空置率走高租金下挫
自2018年下半年以来，北京写字楼市场表现低迷。如今，2019年已经走过一半，这种现象依旧延续。前述金长安大厦从2018年下半年开始就空了一片，目前其空置率在20%左右，成交价约为每平方米7元/天，低于此前最低租金7.5元/天。同样的状况也发生在北京其他商圈写字楼。
“为了更快将空置写字楼租出，开发商还提供了免租月等政策吸引租户。”北京金泰国际大厦租赁部李小姐表示。
距离金泰国际大厦不远的CBD商圈是北京远行地产租售人员小郭主要负责的区域。自今年3月份开始，CBD商圈空置率逐渐上升，目前已达20%左右。相比于物业方，小业主更着急将手头空置的物业租出去，因此提供的价格更低一些，也更好讲价。“有些业主只要有顾客，价格都好谈，别低太多就同意。”小郭告诉记者，他协助租户压低价格，顺利成交了几单。他还观察到，由于通州和亦庄新增的一些写字楼价格更加便宜，许多租户都被分流了。“现在空的房子多，客户选择余地大，都想先租便宜的。”小郭说。
戴德梁行的数据显示，2019年二季度，位于北京中央商务区的中国人寿(29.120, 0.85, 3.01%)金融中心作为中服地块首个项目正式启用，随着新项目的入市和部分企业退租及缩减面积影响，全市和五大核心区空置率分别上升至8.9%和5.6%。其中，金融街(7.810, -0.01, -0.13%)、中关村(9.340, 0.30, 3.32%)等核心商圈，空置率仍维持在较低水平。其中，中关村空置率为1.2%，相比一季度上升了0.8%。
北京甲级写字楼空置率的上升，也使得租金增速承压，租金回报率下降。
6月28日，潘石屹宣布销售预估总价约78亿的自持物业。他向21世纪经济报道记者坦言，写字楼租金回报率不高是其出售物业的原因之一。“我们物业回报率是3%，但银行贷款的利息是4个点，租金回报率还赶不上银行贷款利息。另外，SOHO中国目前资产太单一，主要是办公产品，出售之后，储备点别的东西更好。”潘石屹说。
据了解，目前国内的商业地产物业租金回报率只有2%-3%，很难达到欧美发达国家5%的平均资产回报率水平。根据世邦魏理仕提供的数据，一线城市写字楼的租金收益率基本在3.8%到4%左右。
新增供应大幅提升
通常来讲，写字楼市场正常的空置率水平在10%左右，有些波动属正常现象。但受经济下行与持续充沛的新增供应等因素影响，一些城市写字楼市场已出现明显异动。
有分析人士向21世纪经济报道记者指出，空置率走高租金下挫主要原因是写字楼新增供应大幅提升。世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示，近几年一些中西部二线城市在短期内集中了大量的新增供应，导致整体空置率出现上涨。
据这位分析人士了解，全国平均空置率在20%左右。一些中西部城市、个别华北的城市空置率在30%甚至35%以上。一线城市空置率相对更健康，北京、广州空置率在10%左右或者以下，上海相对略高，空置率在15%以上，因为上海写字楼供应在近几年包括未来几年是比较充沛的。根据世邦魏理仕的最新数据，预计未来六个月，超过77万平方米的新增供应入市，空置率将会进一步推升，租金亦将承压下行。
写字楼供应达到新高，需求端却呈现低迷状态。
2018年以来，北京互联网金融中心的企业构成发生了很大变化，多家互联网金融公司搬离写字楼，这也导致许多写字楼顿时出现大面积的空置。根据高力国际的数据，2019年上半年甲级写字楼净吸纳量约为9.6万平方米，半年环比降低69.3%，同比降低69.6%。谈及需求下降的原因，高力国际认为，去年互联网企业的大量投资拉动了写字楼需求，需求井喷式增长，而今年投资量大幅下降；另一个主推手是联合办公，去年联合办公对市场的整体吸纳量是惊人的，然而今年联合办公几乎停止了扩张行为。在21世纪经济报道记者调查过程中，多个甲级写字楼的租赁负责人均向21世纪经济报道记者表达了对互联网金融客户的谨慎态度，一交流都首先询问客户来自哪个行业。金长安大厦租售人员小蒋更是明确表示，大厦对金融投资、基金类的公司把控比较严，如果公司资质不够，没有国企或央企背景，基本不谈。相比之下，科技类企业则更受欢迎。
此外，当前的经济形势也是影响因素之一。核心区域的写字楼租金在下降，也一定程度反映了当前的经济形势。
大宗交易依旧活跃
至此，国内写字楼市场呈现出较为有趣的局面：一方面，经济下行，租金下挫，写字楼空置现象有所加重；另一方面，商办市场，大宗交易尤其是外资购买又非常活跃。
据世邦魏理仕统计，2019年一季度，全国商办市场大宗交易金额超过人民币530亿元，其中外资占比进一步大幅提升至50%，为2016年以来单季最高。
从北京市来看，第二季度，北京共录得6笔大宗交易，交易总额达70.3亿元，环比有所回落，但上半年累计成交额仍达到230.9亿元，同比增长30.1%。写字楼大宗交易金额亦超过250亿元。
对此，高力国际华北区资本市场及投资服务部副董事闫寒给出了他的看法。他认为，外资涌入中国商业地产更多还是看好北上广深等城市资产的保值增值能力。“可见，境外的资本还是对中国的经济有信心的。”
同时，受贸易局势影响，境外投资人认为当前人民币汇率是被低估的。对他们来说，现在是进入中国市场一个比较好的时期。
高力国际预计，2019-2022年写字楼新增供应总计约168万平方米。其中，2019年写字楼新增供应共计约81万平方米，为近十年新高。预计今年下半年的供给高峰将进一步推高平均空置率至历史新高，并拉低平均租金，市场趋势有利于企业继续降低写字楼租赁成本。
“我们建议有租赁需求的租户应抓住该有利时机，以期以优惠的租金条件享受高品质写字楼空间，同时写字楼业主也要预见到市场的变化，及时调整租赁策略，以实现租赁业绩。”严区海说。
