当前楼市是非理性繁荣吗?

中金研究团队在一篇《关于中国房地产八个被忽视的真相》的文章中，罗列出中国城市化率低、缺乏特大型城市、改善型需求、居民负债率低等，认为一线城市房价飙涨可能还要持续一段时间。海通证券的研究报告《从中国一线城市可买半个美国说起》中，则将目前飞涨的房价解读为非理性繁荣，认为人口结构、人口流动、售租比、宽松货币、城市住房高空置率等，映射出房价已是强弩之末，未来会面临日本路径与俄罗斯路径的风险释放问题，即日本路径为日元稳定、房价大跌，俄罗斯路径为卢布贬值、房价相对稳定。

房价泡沫：经济的风险邀请函

危言耸听也好，杞人忧天也罢，去年率先躁动的深圳房产价格上升，正显露高房价背景下的经济转型之艰。

数份官方报告显示，无论是高端的深圳南山区，还是低端的龙岗区，实体产业都呈现溃败迹象。深圳南山区情况显示，在土地和金融泡沫冲击下，工业发展动能正在衰竭，在金融、地产和基建火爆的同时，2015年工业、零售业、服务业的表现均不及预期。就工业而言，企业产品内销不振导致企业扩大生产意愿不足，企业盈利能力明显下滑，企业运营成本快速上升，工业企业亏损面达到34.8%，部分企业迁出现象持续。

深圳实体经济出现的不良迹象，与房价飙升直接相关。一般而言，地区房价增速可能会在各种因素干扰下出现短期大幅上涨的情况，但长期而言难以大幅脱离当地全要素生产率的边际增速及其预期，过度偏离就会造成存量财富再分配。

住房拥有率过犹不及

目前值得反思的恰恰就是高住房拥有率问题。过度强调高住房拥有率，未必有利于社会的发展趋势。将“居者有其屋”解释为高住房拥有率的文化基因，是一种典型的农耕定居的重农观念，农耕社会定居制度动因是“稳定压倒一切”，把人通过定居锁定在方尺之间，降低人口区域流动性，最大限度地防止人口流动。

更重要的是，住宅对每个家庭都是一笔重资产，家庭财富主要以不动产沉淀，在增加个体负担的同时，也强化了社会的刚性风险，因为个体的生存空间会被家园所限定，个体生存选择自由权也被限定。

显然，人口迁徙受到严格管制的社会，住房拥有率普遍高，天然带有制度惰性和对求变创新的排斥。当前国内高达90%左右的住房拥有率，增加了人们的迁徙成本和市场资源优化配置的成本。试想，国民的主要财富用在了置业，负债也主要为了置业，这对创新及其需要的动力而言，就意味着某种形式的禁锢。

一个人口流动性高的地区和国家，住房拥有率相对较低是一种开放包容心态的自然流露。发达国家的居民住房拥有率为65%左右。去年上半年美国居民住房拥有率为63.4%，为1967年来最低，英国为64%左右，法国为65%。同时，发达国家居民年龄越大，住房拥有率越高，如“80后”的住房拥有率为40%左右，“90后”则普遍不到20%。年轻人住房拥有率低，很大程度上与年轻劳动力的跨地域流动有很大关系，而年长劳动力住房拥有率高，源自劳动力的流动强度随年龄而逐渐下降。

英国华威大学经济学教授Andrew Oswald等的研究发现，如果一个地区的住房拥有率提高一倍，那么失业率也将提高一倍。事实也证明，创新能力和综合竞争能力强的国家，住房拥有率一般都在60%～65%。将住房拥有率保持在合理水平，可能会对经济社会的发展和生产力发展提供更好支持。理由有以下几个方面：

一、适度的住房拥有率带来了劳动力市场的活跃。劳动力市场的活跃对丰富一个社会的存量知识，特别是波兰尼所言的意会知识，具有非常显著的优势，同时劳动力跨区域优化配置，增加的意会知识会动态地生产新知识，丰富社会显性知识，提高知识生产速度和普及程度，创新能力强的国家和地区都依赖于当地的知识厚度和生产知识的速率。

二、适度的住房拥有率降低了市场优化配置要素资源的成本，提高了经济社会的运作效率。拥有住房的劳动力跨区迁徙成本相对较高，而暂时采取租房居住的劳动力的跨区迁徙成本相对较低，便于劳动力跨区、跨境优化配置，提高了公司寻找合适劳动力的概率。

三、适度的住房拥有率，有利于建立务实开放的社会基础。最具创新能力和进取精神的中青年，具有较强迁徙和流动的能力，映射着一国最具活力的群体和主要价值创造者具有充分的选择自由，这使得人口迁徙和移民成本较低的国家，更具包容性和开放性。

总之，中国90%的住房拥有率与许多城市20%以上的住房空置率并存，并不是一种正常现象，合理的住房拥有率才有利于社会的创新发展。

(作者系广州越秀金控集团副总经理、金融研究所所长)