猴年钟声即将敲响,各方关注楼市走向。不久前,中国指数研究院发布的百城价格指数显示,1月份全国100个城市新建住宅平均价格为11026元/平方米,环比上涨0.42%,涨幅较上月收窄0.32个百分点;而同比则上涨4.37%,涨幅较上月扩大0.22个百分点。分析人士指出,在各项利好政策的“暖风频吹”之下,居民自住型消费需求正在有序释放,但楼市库存高企、房价分化的格局却难以在短期内改变。

自住需求正在释放

按惯例,春节前通常是政策的“空窗期”,但本月初购房首付政策的调整却让不少人对猴年楼市的“去库存行情”充满期待。

根据央行和银监会的最新政策,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

记者简单算了一下,如果在不限购城市一套总房款200万元的房子,那么首付款将从50万元降低至40万元;而首套房贷未结清的人如果想买这套房子,首付则可从80万元降至60万元。

中国民生银行首席研究员温彬表示,去年“3.30新政”以及“9.30新政”在化解楼市去库存上起到了一定的作用,但同时楼市有所分化,一线城市的交易量开始活跃,房价也上涨较快,而二三四线城市的房价却依然低迷。他认为,在很多人春节回乡探亲的时候降低房贷门槛,有利于促进自住型需求的释放。

分化格局暂难打破

尽管自住型需求不断释放,但各地楼市却依旧“冰火两重天”。统计显示,过去的一年中,北京、上海、深圳、南京等热点城市均有较大涨幅,其中深圳更是以44.98%的年度涨幅傲视全国;相比之下,福州、三亚、呼和浩特等地的房价相比去年同期则明显收跌。

北京市社科院经济研究所所长杨松在接受本报记者采访时表示,楼市分化很大一部分原因在于不少三四线城市房地产开发过快,造成其房价在“概念”“蓝图”的支撑下跟风上涨,但事实上这些地方所能提供的就业机会、发展空间、公共服务等内在供给却并没有与房价相匹配,如今房价下跌是一种理性回归。

“同样是房子,为何在三四线城市的售价就和一二线城市有天壤之别呢?这背后反映的是不同地区房屋可替代性较差。不久前,芬兰坦佩雷大学专门就欧洲二线城市的发展发布了一份报告,其中反映出很多西方国家重视二三线城市发展的理念,这很值得我们借鉴。如果在中国做强一批二三线城市,其对一线城市的替代性就会提高,一线城市‘高房价’与三四线城市‘高库存’并存的问题就会相应缓解,房地产市场就会更加健康。”杨松分析。

投机炒作三思后行

各地房价冷暖不一,市场各方对于猴年楼市的表现也是预测迥异。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示,2016年政策面保持宽松已成定局,二三线城市的市场很可能出现弱复苏,一线和部分强二线城市则仍将保持较强态势。相比之下,同策咨询研究部总监张宏伟则认为,大多数大中城市仍然面临较大的去库存压力,楼市基本面并没有实质性改变,未来楼市仍然会面临阶段性调整。

“2016年楼市整体会以稳为主、略有下降,不会暴涨暴跌。由于中国目前仍然处于降息通道之中,贷款成本将会徘徊在低位,因此对于自住型刚需来说,可以考虑在今年下半年适时出手,但对于投机炒房者而言就要三思而后行了。”杨松表示。

杨松进一步分析指出,尽管房屋具有商品属性,但由于对百姓的生活质量影响很大,因此其不同于一般商品。

近年来,一方面政府加大了对“保障房”“廉租房”的建设和供应力度,刚需问题有所缓解;另一方面,社会也意识到了房地产畸形发展对经济的危害,而且客观上中国整体房价仍处于较高水平,因此继续炒作获利的空间已经不大。