中经联播讯（宣一飞 钱伟民 李小刚）一个延续多年的城市更新逻辑正在被改写。住房城乡建设部、工业和信息化部、财政部、交通运输部、商务部、国务院国资委六部门近日联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（建办科〔2026〕33号），明确“十五五”时期有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目，并将“运营可持续”前置为项目落地的硬约束。文件直指过去改造中“重建设、轻运营”的顽疾，提出鼓励运营单位参与规划设计建设，一体谋划推进改造提升和运营管理。
与以往按“地段”或“物业类型”切分的思路不同，此次指导意见按主导功能将改造对象划为四类：老旧厂区、老旧商业街区、老旧生活街区、老旧交通枢纽及周边街区，历史文化街区与名镇镇区一并纳入。四类空间对应四条差异化的改造路径：老厂房走功能转换与混合利用，植入科技研发、商业金融、文化创意等新业态；老商圈聚焦业态升级，明确点题数字经济、银发经济和夜间经济；老生活街区补公共服务短板，口袋公园、充电设施、适儿化适老化改造被逐项列出；老火车站、老汽车站则强调与周边街区一体化，推动站城融合。这种分类施策的精度，在以往的同类政策中并不多见。
“不搞大拆大建”被写入文件，作为工作底线再次确认。与之配套的是一套全生命周期实施机制：项目实施方案须明确功能业态、更新方式与规模，同时测算资金成本和收益，确保“能落地、运营可持续”。中国城市规划设计研究院副院长郑德高解读称，政策的核心意图是让存量空间持续产生经济、社会、文化综合效益，避免改造完成后陷入“重建设、轻运营”的困境，为业态迭代和场景创新提供载体。
资金结构的安排呼应了这一导向。中央预算内投资2026年安排城市更新专项资金970亿元，前三季度城市更新相关专项债发行已超2500亿元。意见同时明确支持符合条件的项目发行基础设施领域REITs，规范实施政府和社会资本合作新机制，意在打通“投入—退出—再投入”的闭环。专家判断，随着1500个项目梯次推开，老旧街区厂区改造有望撬动万亿级市场空间，但钱往哪里投、怎么退，将比“改多少”更能检验这一轮改造的成色。
市场端的信号已经出现。武汉硚口老工业区转型为汉江湾人工智能产业园，北京首钢园依托工业遗存打造国际科技创新中心特色高地，合肥合柴1972文创园集聚时尚、创意、科技产业社群，一批先行项目正在将“存量空间”转换为“增量动能”。天津天美艺术街区以“景区、校区、街区、社区”四区融合模式推动老城区向开放式艺术生活街区转型，已入选住建部城市更新案例集向全国推广。无锡则以火车站南广场改造为切口，一体化推进老旧火车站与周边街区系统更新，为交通枢纽类改造提供了可参照的样本。
1500个项目并非新设目标，而是对《城市更新“十五五”规划》既有指标的分解落实，但指导意见将其与四类空间、五大重点、全生命周期机制绑定之后，老旧街区厂区改造从“拆与留”的单一选择题，变成了一道涉及功能、资金、运营、治理的复合题。能否在这一轮改造中把运营逻辑真正嵌入项目前端，将决定万亿级投资最终沉淀为可持续的城市活力，还是又一批需要二次更新的“新存量”。
