春节刚过，浙江义乌市国土资源局便遭到当地市民举报。举报者称，该局去年出让“江东路A地块”（简称A地块）时，竞买人的报名资格被人为设障故意“取消”了。而传闻中已“内定购地”的新城万博置业有限公司（简称新城万博）最后也如愿竞得土地。紧接着，多家公司围绕该地块，还完成了数次股权变更。10.09亿购买的土地，通过抵押又融资到15亿元。

蹊跷的是，与国家规定不同，A地块出让过程中，竞买人报名资格，先要由义乌江东街道办事处审核，并出具审核意见，否则无法入围。浙江省国土资源厅土地利用管理处副处长毛茵表示，这种行为是不允许的。

记者获悉，义乌土地与房产市场之乱，早已饱受诟病，此前该市两任国土局长与三任建设局长均已落马。

低价拿地

备受争议的“A地块”，位于义乌市江东路与宾王路交叉口东南侧，2015年8月20日，义乌市国土资源局在其网站上发布了出让公告。

公告显示，“A地块”为商业、住宅用地，面积73833平方米，容积率1.5-4.3，挂牌起始价10亿元。

按照浙江省国土资源厅要求，商品住宅用地或含有住宅的两种以上用途土地，必须以宗地为单位进行公开出让，不得将两宗住宅用地或与其他用途宗地“捆绑”出让。但“A地块”仍涉嫌捆绑出让。

需要指出的是，“A地块”地处义乌市中心城区核心地块，毗邻义乌国际商贸城和体育、会展、文化中心，各种配套成熟，是名副其实的黄金宝地。依据义乌房产成交信息显示，该地块周边住宅均价达每平米20000元，商业均价每平米达40000元以上。

记者调查得知，与其紧邻的义乌市文化中心07、08地块在2011年时以整宗72.2亿元成交，楼面价约每平米15000元；附近的“久府和园”项目地块，2010年拍卖时，整宗成交是39亿元，楼面价每平米约13000元。

还有，与其一路之隔的“梅湖公馆”二手房成交价每平米都在22000元以上。相比之下，“A地块”商业面积占比高达30%以上，更具商业价值。

正是在市场诱惑下，“A地块”出让公告发布后，引起浙江省多家房企关注。据悉，连绿城、万达等知名房企都有意谋求。

当地某房产公司专业测算称，“A地块”保守估值20亿元以上。开发完毕后，还有10亿元以上利润回报和7万平米大型零售商场的固定资产。

但炙手可热的“A地块”，最终被万博置业在起始价上仅加了900万元就竞得，楼面价每平方3178元，远远低于周边房地产项目。

结果一出，业界哗然。但义乌当地房地产商并不觉得奇怪，因为“A地块”被竞得前，几乎所有有意向者，连报名资格都没有，根本无法参加竞拍。

涉嫌“定向出让”

“我们报不进去，因为国土局让找江东街道办事处出具资格审核意见。”义乌“建筑房产”黄姓负责人称。该说法与“九州房产”另一黄姓董事说法吻合。

2015年8月20日，义乌市国土资源局在对“A地块”出让的有关文件中，关于资格审查方面，首先提出来的就是“报名资格条件先由江东街道办事处审核。

“可江东街道办事处领导不见面、不表态，负责分管的副主任审而不核，故意拖延时间，不肯出具书面审核意见，一直以‘排名’‘实力’‘品牌’等一些无关理由极力劝阻竞标企业退出。”曾参与过报名的某房产公司董事长说。

据调查，义乌“久府房产”“万厦房产”等十余家企业都遭遇了这种情况。浙江东阳一房地产公司董事告诉记者，他们前去报名时，被江东街道办事处以“没有开发城市综合体经验为由”挡了回去。

实际上，按照国土资源部“第39号”令规定，中华人民共和国境内的法人、自然人和其他组织，除法律、法规另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权招拍挂出让活动。

“另有规定，拖欠过土地出让金或在黑名单的企业不允许参加。”毛茵副处长直言。

义乌市某房产商透露，有一家名为浙江中梁地产集团（温州）的企业也参与了报名，该企业在数次报名受阻后，仍将5亿保证金打到专用账户。但不知道中间发生了什么，该企业后来放弃竞买。

“该宗地在挂牌出让公告时就不合常理。”上述房产商称：“按规定土地出让交易一定要在省市以上正规媒体刊登广告，但这块地只在义乌市国土资源局网站上公告，一改以往必须在‘义乌商报’上刊发公告的做法。”

对方还透露，他们报名受阻后，最终只有新城万博和上海某企业成功入围，“据说是特约邀请企业。”可上海公司的具体名称，记者始终未能获知。

浙江省国土资源厅“浙江土函【2010】1276号”文件称：“国有建设用地使用权招拍挂出让必须坚持公开、公平、公正原则，不能按照特定对象进行‘量体裁衣’，设置排他性且唯一性竞买或投标条件”。

在采访中，义乌数名房企负责人表示：“此前参与报名土地竞拍时，从没遇到这样情况。”江东街道办负责此事的张玮玮副主任，以“新闻采访需经宣传部报备”，拒绝回应此事。

股权变更悬疑

竞得土地的新城万博，系江苏新城控股集团子公司，集团董事长王振华曾在今年1月23日，被有关部门带走接受调查，不过日前他已回到公司正常工作，继续担任董事长。

值得一提的是，A地块被新城万博拍得后，数家公司便开始了复杂的股权变更。

记者通过查阅工商资料发现，新城万博在2015年10月19日同时成立了由其100%控股的义乌新城万博房地产开发有限公司（简称义乌万博）和义乌吾悦房地产开发有限公司（简称吾悦房产）。

不久后，11月14日“浙中新报”却刊登了义乌万博的解释清算公告。由此推算，该项目应由吾悦房产实际操作，公司在义乌当地招聘人员准备进行开发。而且，该土地围挡上也均是“新城吾悦广场”字样。

据调查，吾悦房产注册资本1960.79万元，最初由新城万博100%控股，2015年12月31日股权又变更为新城万博51%，金华瑞禾贸易有限公司49%。

当日，吾悦房产还办理了全部股权的出质手续，质权人为中信信托有限责任公司，前述15亿元的融资就是通过出质而来。

另外，上述金华瑞禾贸易有限公司，注册资本100万元，成立于2014年2月27日，股东分别为田景文51%、朱晅49%。可2015年10月28日，它的股权变更为上海融豪置业有限公司100%控股，11月16日股权又变更为金华市景沐投资有限公司20%，上海融豪置业有限公司80%。

原股东朱晅任公司董事，原股东田景文任公司监事。上海融豪置业有限公司成立于2015年8月14日，由上海中梁地产集团100%控股。

金华市景沐投资有限公司，成立于2015年10月10日，注册资本仅10万元，由丁丽英、朱晔建立。

原金华瑞禾贸易有限公司朱晅和金华市景沐投资有限公司的朱晔，为双胞胎姐妹，同为金华市众信房地产开发有限公司董事长丁丽仙的女儿。

由上述股权变更可以看出，“A地块”目前实际受益人应有3路。第一路为丁丽仙、朱晔、朱晅一家，第二路为上海中梁地产（下属众多中梁系地产公司，包括温州中梁等），第三路则为新城控股。

奇怪的是，根据义乌房企老板的说法，中梁地产已经放弃购买A地块，但不知什么原因，其影子总在购地过程中闪现。

这位房企老板还说：“政府本来要给中梁地产优质地块作为补偿，根据目前结果来看，中梁地产当然也在A地块的受益人之列。”

针对种种质疑，吾悦房产李姓负责人称自己是后来到的公司，不知晓拿地情况，而由其向总公司转达的采访提纲，截至发稿，未有答复。

另外，义乌市国土资源局局长虞秀军也未对此事作任何回应。