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北京楼市迎来供应“小阳春” 二手房现回暖迹象

资料图。购房者在北京亦庄某楼盘进行买房或咨询。

随着天气转暖，北京楼市迎来供应“小阳春”。有机构数据显示，3月北京将有23个住宅入市，因受到土地供应影响，未来月均约20个项目入市量也将成为极限。目前，有项目贴着价格“底线”低调入市，有项目选择“雪藏”，商住楼因为不确定的政策风险，加紧出货，而二手房市场已现回暖迹象。

新盘紧贴价格“底线”入市

近期北京入市的项目中，不乏一些当年高价地的代表。业内人士表示，高成本带来的资金压力使这些项目推盘较为积极。不过，一些项目因为预售价格受限，贴着价格的“底线”入市。

位于大兴黄村的绿地高端产品系海珀云翡项目于近期开盘，目前主推户型为102平方米两居、135平方米三居。该项目是绿地在2016年2月以39亿元的价格获得，折合楼面价4.7万/平方米，当时创下区域内地价最高纪录。记者在北京市住建委的官网上看到，该项目于1月取得预售许可证，价格在7.3万-7.8万元/平方米。当时有分析称，该地块的楼面价超过区域内在售物业价格，预期销售单价达8万以上。

有消息称，位于中央别墅区孙河板块的景粼原著140平方米三居户型即将入市。景粼原著销售人员表示，项目目前处于意向登记阶段，具体开盘时间、均价未定。不过，记者在北京市住建委官网上看到，景粼原著去年12月取得了预售许可证，6、7、8、9、14、15号楼拟售价格在7.1万-8.8万元/平方米。而景粼原著项目去年10月销售审批均价已超9万元/平方米，其中32号楼5套房源审批价格已超过13万元/平方米。

豪宅 “雪藏”

记者查阅北京市住建委官网发现，2017年至今，北京只有11个项目取得商品住宅预售许可证。中国中央别墅区发展研究院创始人刘东认为，“9·30新政”之后，市场“限购、限售、限价、限签”特征明显。“目前想入市的项目很多，但从土地成本看，很多项目不想卖，一卖就赔，因为政策对价格有限定，这对开发商而言比较尴尬。”刘东认为，北京市场的开发商资金方面基本不存在问题，可以扛过一阵子再说。即便资金有问题，开发商也可以与其他企业合作开发或转手。

亚豪机构市场研究部总监郭毅表示，有部分开发商因地块较好，并不着急推货，而是希望打造产品附加值，让项目获得更高溢价。

不过，在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，项目“死扛”的不确定也在加大。今年自住型商品房供应加大，未来整体房价走势还不确定。随行就市，制定合理价格，甚至打折出售可能更合适，“调控放松后房价上涨，这是老的思考逻辑，未来未必是这一市场规律。”胡景晖说。

商住抢“上市”

目前，一些产品线丰富的开发商，将销售的重点放在商住类产品上。

据亚豪君岳会统计数据显示，3月入市的23个项目中，商办类项目多达10个，包括中国铁建·原香汇、天健广场、首创中心·天阅公馆等，售价每平方米从2万元到8万元不等。

对此，亚豪机构副总经理任启鑫认为，自去年通州双限后，北京市商办物业全面调控的风声不断，而今年1月上海暂停商办项目销售的现实更是将这一类型产品推上风口浪尖，收紧调控已是箭在弦上。

2016年北京房企在商办类物业获得的销售额高达1304亿元，占商品住宅销售额超过三成的比重，一旦商住调控祭出，对于房企来说将是巨大打击。因此，自2月中旬商办集中入市的趋势开始显现，而3月份商办项目“抢入市”的现象更加明显，这或将成为商办产品“最后的盛宴”。

二手房出现回暖迹象

进入3月，随着春节假期的远去，北京二手房交易量开始回升，市场出现回暖迹象。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年3月上旬(3月1日-3月10日)，北京全市二手住宅共网签6166套，与2月上旬同期相比增加40.1%，同比2016年3月上旬下降19.7%。

对此，胡景晖认为，3月市场的爆发，主要是春节1、2月挤压需要的集中释放。不过，仅以目前的市场来判断“小阳春”还为时尚早，还要看3月份整体交易量及4月份的变化。

胡景晖表示，与2016年同期相比，如今北京二手市场的基本环境已然改变，去年的政策为鼓励去库存，所以去年3月北京二手住宅网签量创下了近几年的新高。如今的楼市政策是为了防止炒房、避免楼市大起大落。虽然今年3月市场热度较2月有所提高，但仍不及去年。