法治

4月广州豪宅市场或“降温”

3月广州二手住宅成交量上升,“营改增”的新政利好144平方米以上的物业,令豪宅市场3月成交量比1月上涨44%,业主也出现反价行为,个别豪宅物业反价10%~15%。不过,业内人士认为,其他城市的限购升级影响广州楼市氛围,加上部分板块的有效盘源已减少了1/3甚至1/2,3月第4周新增客源减少了30%,预计豪宅市场4月成交情况有可能会“降温”。

最新数据显示,广州3月二手市场成交最热的是30平方米至144平方米以下的普通住宅,144平方米以上的豪宅成交量也较1月上涨44%。

中原地产客户研究主任熊小洪表示,在刚需客户成交活跃氛围的带动下,豪宅客户也坐不住,加快了成交速度:“例如东风东、珠江新城和滨江东这几个豪宅板块的二手房源基本上业主都反价,但由于豪宅总价较高,业主反价幅度相对非豪宅会稍低,总价反价幅度在5%左右。”

4月广州豪宅是否能延续目前的热度?熊小洪认为可能会出现“降温”:“预计4月份广州二手成交会有所下降,成交价仍然微幅上涨。”她认为其他城市的限购升级,对广州楼市的氛围也造成了影响,加上部分板块的有效盘源已减少了1/3至1/2,3月第4周新增客源减少了30%,豪宅市场4月的成交量比3月可能有一定程度的缩减。”

业主惜售

盘源环比减少

有专家认为,其他城市的限购升级对广州市场影响较大。有中介人士告诉记者,3月盘源已经消化了较多:“随着市场成交增加,有些业主产生了惜售心理。”据中原监测的第12周(3月18~27日)新增盘源环比减少7.32%,而新增的盘源不能填补去化的盘源。记者了解到,部分板块盘源减少一半,例如东风东、珠江新城、光大花园片区,赤岗片区则减少了1/3。

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买家观望

看房热情降低

新增客户量也有所减少,从中原监测的新增客户量走势来看,第12周(3月18~27日)客户增量环比减少27.6%,客户看房热情有所降低。

搜房网广州二手房高级分析师卢佩婷表示,盘源减少主要是由于前三周楼市成交量暴涨,消耗了大量的可售房源,然而由于受到沪深楼市政策收紧的影响,不少买家的心态开始转为观望,入市意欲降低,看房量降了一成左右。

熊小洪预计,广州会保持市场交易的平稳状态,但由于4月清明节将至,二手成交会有所回落,建议对于价格的走势,业主和买家都应理性看待。

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“营改增”后大户型豪宅交易税费有所减少

豪宅市场为何大热?有业内人士认为,与财政部、国税总局24日下发的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》有关。据了解,该规定明确个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税,2年以上(含2年)则免征增值税,不区分普通住房与非普通住房。其中,对于一线城市又做了区别对待:“对北上广深四城,在以上基础上,个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。”值得注意的是,非普通住宅指即建筑面积大于144平方米的商品房或别墅,在实施营改增之前,营业税的计算方式为:(房管局评估价-发票价)×5.6%,改为增值税后,增值税的计算方式为:(房管局评估价-发票价)×5%。

业内人士透露,“营改增”落地后,北上广深地区一套满2年且建筑面积大于144平方米的大户型豪宅的交易税费实际上减少了。

不过,搜房网广州二手房电商商圈经理庞观明表示,“营改增”落地,对豪宅市场的直接影响并没有那么大:“大户型或豪宅买家最看重的是所购买物业的地段、学位、周边的配套及升值空间,因此以当前契税的征收幅度而言,不论是收紧还是放宽,与其所购置物业的升值幅度相比,都显得微乎其微。”但是,“营改增”的落地给二手房市场带来了心理影响,促进心态更为乐观的买家积极入市。

供应高峰来到

穗写字楼今年新增88万m2

就在住宅市场去库存渐入佳境之际,广州最密集的中高端写字楼供应潮来袭。凯华国际中心日前举行的仲量联行签约仪式上宣布,将在今年三季度开业。东塔、侨鑫国际、丽丰中心等写字楼也将在今年陆续入市。不过,对于供应高峰杀到,专家认为广州写字楼供求关系整体较为健康。

写字楼

密集供应潮来袭

世邦魏理仕预计2016年, 广州将有约88万平方米的优质写字楼落成, 其中46%的新增面积将集中在珠江新城,27%的面积将位于琶洲。

如此密集的供应潮来袭,会否导致空置率上升呢?高力国际数据显示,2015年第四季度,广州写字楼市场平均空置率同比下降4.1个百分点至15.7%。预计平均空置率将于2016年小幅上升。

“目前国内市场整体是供过于求。”世邦魏理仕广州地区董事总经理冯文光表示,但不同的区域供求关系并不一样。现时广州优质写字楼全市空置率为11.9%,较2014年同比上升0.4%,整体仍属于较为健康的供求关系。

冯文光介绍说,去年,广州优质写字楼新增吸纳量为81.9万平方米,比上一年大增近28.7万平方米。据统计,大部分需求来自于企业办公的升级和合并。冯文光认为,今年办公楼升级的需求依然强劲,这对优质写字楼是利好。

供应密集租金难跌

记者观察到,随着供应增加,写字楼的竞争也在升级。如高端写字楼区域的珠江新城,凯华国际、东塔、侨鑫等纷纷砸巨资在硬件上发力,打造超甲级写字楼。凯华国际还首次引入仲量联行港式至尊物业管理服务,探索为客户量身定制不同的服务。

仲量联行华南区商业地产部高级董事马炜图预测, 2016年受井喷供应影响,预估广州写字楼租金将有轻微下滑, 但2017年~2018年开始逐步提升, 甚至有跳升的可能。特别是珠江新城写字楼项目,在2018年左右将全部完工,并在一年半之后供应量将被吸纳,届时租金将迎来较大幅度的上涨。